Cisza nocna, czyli jak żyć z sąsiadami

Cisza nocna, czyli jak żyć z sąsiadami

Kogo by się dziś nie zapytało o godziny obowiązywania ciszy nocnej w Polsce, z pewnością każdy by odpowiedział, że jest to czas między godziną 22:00, a 6:00 rano. Dodatkowo też w większości z nas jest przekonanie, że podczas ciszy nocnej nie wolno zakłócać spokoju innych osób, uznając, że jest to czas zarezerwowany dla odpoczynku. Czy istnieją jakieś regulacje prawne, w myśl których w tych właśnie godzinach obowiązuje cisza nocna? A może przywołany zakres godzin wynika raczej z naszych przyzwyczajeń i zwyczajnego dobrego wychowania oraz ogólnie przyjętych zasad współżycia społecznego? Najważniejsze kwestie związane z ciszą nocną poruszamy w naszym wpisie. Zapraszamy do lektury – naprawdę warto!

Cisza nocna – dobry zwyczaj?

W aktach prawnych obowiązujących w Polsce nadaremno szukać można zapisu, który wskazywałby na to, że cisza nocna to czas między godziną 22:00, a 6:00 rano. To, co przyjmuje się ogólnie za czas ciszy nocnej, wynika raczej z prawa zwyczajowego, czyli przyjętej i akceptowalnej praktyki. Oczywiście praktyka ta jest uznawana przez polskie sądownictwo. W jakich więc aktach prawnych można znaleźć jakieś zapisy o zakłócaniu spokoju czy odpoczynku nocnego? Jak się okazuje, taki zapis znajduje się w kodeksie wykroczeń, w art. 51 § 1, który ma następujące brzmienie: „Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. Zapis ten rzecz jasna stanowić będzie podstawę do składania różnego rodzaju roszczeń czy skarg, jednak nie precyzuje w żadnym przypadku, w jakich godzinach zabronione jest stosowanie wymienionych praktyk.

Cisza nocna – przepis regulowany wewnętrznie

Nawiązując do tego, że w obowiązującym w Polsce prawie nie ma zapisu o ciszy nocnej i godzinach jej trwania, przyjąć można, że przepisy regulowane są wewnętrznie. Mieszkańcy bloków stosują się więc najczęściej do regulaminu obiektu mieszkalnego, ustalanego przez nikogo innego, jak np. zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym zarząd lub administrator może odstąpić od godzin zwyczajowych, lub wskazać dokładnie te, które przyjmuje się za godziny zwyczajowo obowiązującej ciszy nocnej. Wszystkie zapisy dotyczące godzin przeznaczonych dla odpoczynku i niemogących być zakłócanych przez hałaśliwe zachowania, umieszcza się w regulaminie porządkowym spółdzielni mieszkaniowej. Dokument ten stanowić będzie podstawę do późniejszego, ewentualnego dochodzenia należnych roszczeń za zakłócanie ciszy nocnej obowiązującej na terenie danej wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej.

Dodatkowa regulacja – porządek domowy

W budynkach o dużej licznie lokali, których właściciele tworzą wspólnotę lub funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe, obowiązuje dodatkowo tzw. porządek domowy. Zapisy tej regulacji to efekty ustaleń organów zarządzających, a szczegółowym wytycznym podporządkować się powinni lokatorzy. Nie jest jednak tak, że porządek domowy ktoś sobie wymyślił i ot tak, on sobie jest. Istnienie tej regulacji wynika z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, jak również z kodeksu cywilnego (obowiązek dotyczy najemców na mocy art. 683) oraz z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 1710, który odsyła do przepisów o własności lokali).

Jakie mogą być konsekwencje nieprzestrzegania porządku domowego? Będzie nim chociażby nakaz przymusowej sprzedaży mieszkania lub wypowiedzenie umowy najmu osobie niestosującej się do obowiązujących wszystkich mieszkańców regulacji. Oczywiście do tych sytuacji może dojść wówczas, gdy naruszenia porządku domowego będą uporczywe, nagminnie się powtarzające, intensywne, długotrwałe, a nawet złośliwe. Warto zaznaczyć jednak, że pozbawienie własności lub prawa do lokalu może nastąpić tylko i wyłącznie w wyniku wyroku sądowego w procesie, w którym zostanie udowodnione rażące naruszanie porządku domowego. W praktyce takie przypadki występują naprawdę rzadko i zaliczane są do grupy tych ekstremalnych.

Cisza nocna a komfort sąsiada

Pojęcie ciszy nocnej na gruncie prawa cywilnego odnosić będzie do regulacji stosunków sąsiedzkich, o których mówi art. 144 kodeksu cywilnego. Według zapisów zawartych we wskazanym artykule mówi się o powstrzymaniu się od działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Prawo wskazuje jednak, że aby można było mówić o zakłóceniach, te musiałyby być ponad przeciętną miarę, czyli musiałby przekraczać 60 decybeli w strefie zamieszkania. Bardziej szczegółowo można mówić o immisji, czyli wpływie na nieruchomość znajdującą się po sąsiedzku. Wszelkiego rodzaju działania czy aktywności w czasie trwania zwyczajowej ciszy nocnej, powinny być dopasowane do stosunków miejscowych, czyli miejskiej zabudowy aglomeracji lub otoczenia – np. jeśli nieruchomość znajduje się na terenie miejskim.

Gdy prawo do ciszy jest ograniczane

Zwyczajowa cisza nocna trwająca w godzinach 22:00 – 6:00 ma ogromne znaczenie dla komfortowego wypoczynku po ciężkim dniu pracy czy innych aktywności. Są jednak pewne czynniki, które skutecznie uniemożliwiają korzystanie z prawa do odpoczynku. O jakich czynnikach mowa? Zaliczyć do nich należy organizację hucznych, całonocnych imprez, głośne prace remontowe w środku nocy czy niekończące się kłótnie, czy przekrzykiwania sąsiadów. Hałaśliwe zachowania nie pozwalają zaznać spokoju, uniemożliwiają spokojny sen i są naprawdę uciążliwe. Czy w sytuacji ich wystąpienia można próbować jakoś się bronić i próbować dochodzić swoich praw oraz składać roszczenia odszkodowawcze? Jak tego rodzaju problemy są regulowane prawnie?

Jak skutecznie uciszyć sąsiadów?

Naruszanie zwyczajowej ciszy nocnej nie jest przyjemnością zwłaszcza dla tych osób, które sąsiadują z lokalem mieszkalnym, w którym nie stosuje się do godzin ciszy. W takiej sytuacji warto osobiście zwrócić uwagę hałasującym sąsiadom i spróbować przemówić do ich rozsądku. Jeśli jednak taka interwencja nie przyniesie efektu, nie warto bać się zgłosić sprawy na Policję lub straż miejską. Czym kończy się wizyta funkcjonariuszy? Z reguły hałaśliwi mieszkańcy bloku otrzymują upomnienie lub mandat. Ta druga kara stosowana jest szczególnie wówczas, gdy osoby nagminnie zakłócają ciszę nocną i nie stosują się do zapisów regulaminu obowiązującego wszystkich mieszkańców danego bloku, obiektu czy spółdzielni. Mandat lub założenie sprawy sądowej grozić będą też tym osobom, które w stosunku do funkcjonariuszy lub sąsiadów zachowywać się będą agresywnie. Jakiego rodzaju karę wymierzyć może zaś sąd? Niestosujący się do regulaminu sąsiad może zostać ukarany karą grzywny (od 20 do nawet 5 000 zł), aresztu (od 5 do 30 dni), jak i nawet pozbawienia wolności. W obliczu takich konsekwencji zakłócanie ciszy nocnej z pewnością nie jest opłacalne.

Do tego warto wspomnieć, że policjanci mogą skierować do sądu wniosek o ukaranie sprawcy zakłócającego ciszę nocną także wówczas, gdy ten znajduje się pod wpływem alkoholu lub innych środków odurzających. Problem w ustaleniu sprawcy wykroczenia może wystąpić wówczas, gdy hałas jest tworzony przez grupę osób.

Obiektywna ocena zakłóceń

Nie subiektywnie, a obiektywnie należy oceniać to, czy zaobserwowana sytuacja w godzinach trwania odpoczynku nocnego jest zakłócaniem powszechnie przyjętego porządku. Osoba, której przeszkadzają więc konkretne hałaśliwe zachowania np. sąsiadów, nie może odwoływać się jedynie do indywidualnych odczuć, ale do obiektywnych przesłanek. Taką z pewnością będzie chociażby uporczywe wiercenie w ścianie w mieszkaniu sąsiada o godzinie 2:00 nad ranem.

Ważny dobry przepływ informacji międzysąsiedzkiej

Jeśli planujemy organizację hucznej imprezy w mieszkaniu w bloku lub przeprowadzenie gruntownego, a przez to bardzo głośnego remontu, warto z wyprzedzeniem poinformować o tym najbliższych sąsiadów. Niech będą świadomi, że hałas z naszego mieszkania jest wyłącznie okazjonalny i podyktowany wyższą koniecznością. Informując odpowiednio wcześnie sąsiadów o naszych planach, możemy zapobiec temu, by w naszym mieszkaniu pojawiła się ekipa funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej. Takie dobre praktyki sąsiedzkie naprawdę warto stosować!

Sezon grzewczy – wszystko, co musisz o nim wiedzieć

Sezon grzewczy – wszystko, co musisz o nim wiedzieć

Pierwsze chłodniejsze dni i niższe temperatury za oknem już nawet we wrześniu sprawiają, że coraz więcej osób szuka informacji o dacie rozpoczęcia sezonu grzewczego. Mieszkańcy bloków dowiadują się tego najczęściej od zarządcy wspólnotą mieszkaniową. Warto podkreślić, że przepisy obowiązujące w Polsce nie definiują, od kiedy dokładnie ma być włączone ogrzewanie oraz jak długo ma trwać sezon grzewczy. Co należałoby wiedzieć o tym temacie, by spać spokojnie i nie martwić się o to, że przenikliwy chłód pojawi się w naszym własnym „M”? Na najważniejsze pytania odpowiadamy w poniższym wpisie. Zapraszamy do lektury!

Sezon grzewczy – co to jest?

Powołując się na rozporządzenie ministra gospodarki z 15 stycznia 2007 roku można się dowiedzieć, że sezon grzewczy to okres, w którym panujące warunki atmosferyczne są wskazaniem do ciągłego dostarczania ciepła, a celem dostaw tego ciepła pozostaje ogrzewanie obiektów. Tyle teorii. W praktyce zaś należy wskazać na taką zależność – aby można było mówić o popłynięciu ciepła do mieszkań, taką decyzję powinien podjąć właściciel obiektu (w wielu przypadkach będzie to zarządca spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej). Następnie ma on za zadanie zgłoszenie potrzeby włączenia ogrzewania nie gdzie indziej jak do przedsiębiorstwa ciepłowniczego. W sytuacji, gdy zostaną dopełnione wszystkie formalności, dostawa ciepła do lokali mieszkalnych zostanie włączona w ciągu 12 godzin od zgłoszenia zapotrzebowania na grzanie.

Ciepłe kaloryfery – co mówią o tym przepisy?

Zgodnie z obowiązującymi niegdyś przepisami, już kilkudniowe utrzymywanie się temperatury zewnętrznej o godzinie 19:00 poniżej 12°C, było kwalifikacją do uruchomienia ogrzewania. Teraz jednak sytuacja nieco się zmieniła. Wiele osób decydujących się na włączenie ogrzewania, odwołuje się do rozporządzenia ministra infrastruktury. W tym rozporządzeniu mowa o tym, by w pokojach, przedpokojach i kuchni utrzymywać temperaturę na poziomie nie niższym niż 20°C, a w łazienkach osiągającym wysokość nawet 24°C. Zapisy tego rozporządzenia nie są jednak brane pod uwagę przez władze spółdzielni mieszkaniowych. W efekcie więc zarządcy nieruchomości decydują najczęściej o włączeniu ogrzewania w blokach wraz z początkiem października.

Do kiedy trwa sezon grzewczy?

Bazując na niegdysiejszych założeniach można by stwierdzić, że sezon grzewczy powinien trwać od 15 października do 25 kwietnia. Obecnie jednak nie ma jednej, powszechnie przyjętej daty i określonego dnia w roku, w którym powinno się uruchomić ogrzewanie. Podobnie sytuacja wygląda wówczas, gdy mówimy o zakończeniu sezonu grzewczego. W obu przypadkach najistotniejszym czynnikiem pozostaje wartość temperatury panującej na zewnątrz. Logiczne pozostaje więc to, że im dłużej jest ciepło, tym dłużej administratorzy zwlekają z podjęciem decyzji o rozpoczęciu sezonu grzewczego. W sytuacji zaś, gdy dość wysokie temperatury zewnętrzne utrzymują się przez dłuższy czas, to spółdzielnie mieszkaniowe kończą sezon grzewczy wcześniej – przypada to najczęściej na przełom marca i kwietnia.

Sezon grzewczy a powrót niskich temperatur

Nierzadko może zdarzyć się i tak, że zarządcy nieruchomości z powodu przyjemnej aury podejmą decyzję o dość wczesnym zakończeniu sezonu grzewczego. W przypadku jednak, gdy niskie temperatury powrócą, centralne ogrzewanie powinno zostać włączone ponownie. Warto o tym pamiętać, nie zawsze przecież istnieje możliwość skutecznego przewidzenia pogody, a ta szczególnie w ostatnich latach potrafi płatać prawdziwe figle.

Zapowietrzone kaloryfery – częsty problem

Choć wydawać by się mogło, że rozpoczęcie sezonu grzewczego przez spółdzielnię mieszkaniową to dobra wiadomość dla wszystkich mieszkańców bloku, nie zawsze tak jest w praktyce. Co robić w sytuacji, gdy mimo informacji o dostawie ciepła, kaloryfery pozostają wciąż zimne? Warto wówczas kaloryfery odpowietrzyć, przez poluzowanie odpowiedniego pokrętła. Należy bowiem doprowadzić do takiej sytuacji, by powietrze się całkowicie ulotniło, a ewentualna woda wypełniająca kaloryfer, mogła z niego wykapać. Co jednak zrobić wtedy, gdy odpowietrzenie kaloryferów nie pomoże? Koniecznie trzeba zgłosić problem zarządcy. Może się okazać, że doszło do awarii centralnego ogrzewania, którą należałoby usunąć. Warto podkreślić jednak, że problem zapowietrzonych kaloryferów pojawia się najczęściej w budynkach starszego budownictwa. Nie oznacza jednak, że nie może pojawić się i w nowoczesnym budownictwie. W każdym razie warto zadbać o to, by profilaktycznie odpowietrzyć kaloryfery. Po co blokować ciepło, którego w chłodne noce oraz poranki i tak jest jak na lekarstwo?

Bardzo często informację o rozpoczęciu sezonu grzewczego administrator wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej wywiesza w miejscu ogólnodostępnym dla wszystkich mieszkańców danego budynku. Warto wówczas zastosować się do zalecenia, by odkręcić zawory termostatyczne przy grzejnikach we wszystkich mieszkaniach. 

Grzejniki przygotowane do sezonu grzewczego

Przyjemne ciepło uwielbia chyba każdy – warto zadbać więc o to, by można było się nim w pełni cieszyć. Warto podkreślić, że samo odpowietrzenie grzejników to nie wszystko, co należałoby wykonać przed rozpoczęciem sezonu grzewczego. Równie ważną i bardzo prostą zarazem czynnością pozostaje dokładne wyczyszczenie kaloryfera. Wprawdzie kurz w nieaktywnym grzejniku jeszcze nikomu zbyt mocno nie zaszkodził, ale już mocno zakurzony, a przy tym ciepły grzejnik może spalać kurz i powodować nieprzyjemny swąd. Zanieczyszczenia pod wpływem wyższej temperatury będą bowiem unosiły się w górę, a przez to docierały do dróg oddechowych mieszkańców. Z pewnością nie będzie to przyjemne doznanie zarówno dla dzieci, jak i osób starszych czy tych, którzy cierpią na różnego rodzaju alergię wziewną.

Czym warto czyścić kaloryfer? Dobrym pomysłem będzie wykorzystanie szmatki zwilżonej detergentem. W taki sposób dobrze jest wyczyścić wszystkie miejsca na kaloryferze, dostępne z zewnątrz. 

Umowa na ciepło

Co decyduje o tym, że ciepło w sezonie grzewczym trafia do lokali mieszkalnych w blokach? To umowa zawarta między zarządcą budynku, wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią, z konkretnym dostawcą ciepła. Dokument ten ma charakter cywilnoprawny i zaliczany jest do umów sprzedaży. Jakie informacje się w nim znajdują? Przede wszystkim jest wskazana ilość ciepła zakupiona na potrzeby skutecznego ogrzania obiektu w danym sezonie grzewczym. Jak w każdej innej umowie, także i w tej z pewnością znajdzie się zapis o tym, co w sytuacji, gdy dostawca ciepła nie wywiąże się ze swoich obowiązków lub dostarczana energia nie będzie zgodna z określonymi parametrami jakościowymi. W sytuacji stwierdzenia zaniedbań ze strony dostawcy ciepła, odbiorcy będą mogli liczyć na obniżki cen na dany okres świadczenia usługi.

O sezonie grzewczym w skrócie

Podsumowując: sezon grzewczy rozpoczyna się najczęściej w okresie po rozpoczęciu kalendarzowej jesieni, a kończy się na przełomie marca i kwietnia. W praktyce nie ma jednak konkretnej daty rozpoczęcia grzania czy jego zakończenia. W tej kwestii decyzję podejmują zarządcy lub administratorzy spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej. Wskaźnikiem do podjęcia decyzji o uruchomieniu sezonu grzewczego jest bazowanie na prognozach pogody – tym dłużej utrzymują się temperatury poniżej 12°C (stan na godzinę 19:00), tym szybciej można liczyć na to, że grzejniki w mieszkaniach w blokach będą ciepłe. Oczywiście trzeba pamiętać o właściwym przygotowaniu grzejników – ich dokładnym wyczyszczeniu z kurzu i brudu oraz odpowietrzeniu. Zwłaszcza dopełnienie tej ostatniej czynności sprawi, że grzejniki będą grzały równomiernie i zapewniały dostęp do komfortowego i tak pożądanego ciepła w coraz chłodniejsze jesienne dni i noce. Można wnioskować również o przyspieszenie uruchomienia sezonu grzewczego – w tym celu dobrze jest zebrać podpisy większej liczby zainteresowanych mieszkańców, po czym odpowiednie pismo dostarczyć do administracji budynku wielorodzinnego. W takiej sytuacji możliwa jest taka opcja, że administracja przychyli się do wniosku mieszkańców i wcześniej wystąpi o dostawę ciepła do danego budynku.

Obciążanie nabywcy lokalu kosztami eksploatacyjnymi przez dewelopera

Obciążanie nabywcy lokalu kosztami eksploatacyjnymi przez dewelopera

Właściciele lokali są zobowiązani do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, za ubezpieczenia, podatki, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. 

Z ustawy o własności lokali wynika, że powyższe koszty zobowiązany jest pokryć właściciel lokalu. Do dnia podpisania umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, przenoszącej własność lokalu właścicielem lokalu pozostaje deweloper i to on jest zobowiązany do pokrywania kosztów zarządu, pomimo że wydanie lokalu nabywcy następuje jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Czy wobec tego koszty faktycznie ponosi deweloper?

Nie. Powszechną praktyką jest zawieranie w umowie deweloperskiej zapisu zobowiązującego nabywcę do ponoszenia od dnia wydania mu lokalu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i dostawy mediów do tego lokalu. Opłaty mogą być ustalone w formie ryczałtu albo z podziałem na kategorie kosztów i obowiązują do dnia przeniesienia własności lokalu. Co najważniejsze – dotychczasowa praktyka sądowa nie podważa dopuszczalności takich zapisów.

Stawka VAT

Jaka zatem stawka VAT powinna zostać zastosowana przez dewelopera przy wystawianiu faktury obciążającej nabywcę lokalu? Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. zwolnione są od opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W sytuacji, gdy następuje przekazanie lokalu nabywcy, deweloper nadal pozostaje właścicielem tego lokalu, a nabywca jedynie ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów zużywanych w tym lokalu. Tym samym deweloper nie wykonuje usługi zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie, o której mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r., a jedynie zarządza swoim mieniem.

Wobec tego do opłat pobieranych przed dewelopera od nabywcy lokalu na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie ma zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z § 3 ust. 1 pkt 3 powyższego rozporządzenia. Tym samym należy zastosować stawkę podstawową podatku w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Koszty dostawy mediów

A jak to wygląda w przypadku kosztów dostawy mediów, które deweloper refakturuje na nabywcę lokalu? 

Zgodnie z definicją w art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług „gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi”.

Deweloper zawiera umowy o dostawę mediów i rozlicza się z dostawcami, jednak nabywa je na rzecz osób trzecich. Tym samym zakupione przez dewelopera media i usługi są przedmiotem odsprzedaży dla faktycznych użytkowników lokali. Deweloper występuje najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. W takiej sytuacji odsprzedaż mediów powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku, a więc stawki opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej i bez marży.

Przydatne interpretacje i orzeczenia: 

  • Interpretacja indywidualna prawa podatkowego sygnatura nr IPPP3/443-59/14-2/JK 
  • Interpretacja indywidualna prawa podatkowego sygnatura nr ITPP1/443-987/12/BJ (http://sip.mf.gov.pl/)

Czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą podejmować uchwały poprzez złożenie głosu w formie elektronicznej? 

Odpowiedź na to pytanie nie jest tak jednoznaczna. Ustawa o własności lokali przywiduje możliwość podejmowania uchwał bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Tym samym uchwała może być podjęta w wyniku głosów oddanych:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ustawa nie reguluje, w jakiej formie musi zostać oddany głos oraz nie zastrzega szczególnej formy dla trybu indywidualnego zbierania głosów. Czy wobec tego głosowanie elektroniczne jest w ogóle dopuszczalne? W pierwszej kolejności należałoby się odnieść do zapisów kodeksu cywilnego art. 60: 

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli) 

oraz art. 61 § 2:

Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.

Jak wynika z powyższego, kodeks cywilny przewiduje możliwość oddawania głosów poprzez składanie woli w formie elektronicznej. Ustawodawca nie określił, czy oświadczenie woli należy przesłać za pomocą środka komunikacji elektronicznej, tj. poczty elektronicznej (e-mail), czy za pomocą innego systemu informatycznego, np. specjalnej aplikacji. 

Jak uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku „nie ma podstaw, by odmawiać złożeniu oświadczenia woli za pośrednictwem poczty e- mail, prawnie skutecznych konsekwencji”.

Co zrobić, aby móc głosować elektronicznie?

Wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę, w której właściciele lokali wyrażą zgodę na doręczanie projektów uchwał i oddawanie głosów nad uchwałami podejmowanymi w trybie indywidulanego ich zbierania w formie elektronicznej. Właściciele, zainteresowani taką formą głosowania, dodatkowo powinni dostarczyć zarządowi pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody na głosowanie w formie elektronicznej, w którym wskażą adres poczty elektronicznej, który będzie służył do kontaktu ze wspólnotą i z których będzie pochodziło ich oświadczenie woli. Jednocześnie w uchwale należałoby określić, z jakiego adresu e-mail, przypisane zarządowi lub zarządcy będą pochodziły projekty uchwał i na jaki adres e-mail należy przesyłać oświadczenie woli. 

Uchwała  wspólnoty powinna zawierać zapis, że na członku wspólnoty ciąży obowiązek zabezpieczenia konta elektronicznego przed jego użyciem przez osoby trzecie. 

Złożenie oświadczenia o chęci głosowania w formie elektronicznej nie uniemożliwia właścicielowi lokalu oddania głosu w innej formie, np. na zebraniu. Jak uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku  „uchwała taka, wobec dynamicznego rozwoju środków komunikacji jest w pełni uzasadniona i skutkuje zwiększeniem dostępności dla osób zainteresowanych podjęciem przez zarząd czynności wymagających uchwały właścicieli lokali.”

Przydatne interpretacje i orzeczenia:

Wspólnota mieszkaniowa online – jaki program do administrowania nieruchomościami?

Wspólnota mieszkaniowa online – jaki program do administrowania nieruchomościami?

Sprawne zarządzanie nieruchomościami to jedno z najważniejszych zadań, stojących przed nowoczesnymi wspólnotami mieszkaniowymi. Szczególnie w dobie ostatnich miesięcy 2020 roku coraz częściej zarządzanie to odbywa się online, przy wykorzystaniu najnowocześniejszych rozwiązań technologii informatycznej oraz komputerowej. Z jakich możliwości branżowych mogą obecnie skorzystać wspólnoty mieszkaniowe? Jaki program do administrowania wspólnotami nieruchomości warto wybrać? Na najważniejsze pytania w tym obszarze, odpowiadamy w poniższym wpisie. Zapraszamy do lektury.

E-wspólnota – korzyści

Optymalnie dobrany program do administrowania wspólnotami nieruchomości pozwala na dużo sprawniejsze informowanie mieszkańców o ważnych kwestiach administracyjnych (poprzez e-mail lub SMS), prowadzenie nadzoru oraz zarządzania z dowolnego miejsca na mapie Polski, jak i znacznie przyspiesza obsługę wszelkiego rodzaju zgłoszeń od mieszkańców.

Administrowanie wspólnotami online usprawnia też obsługę księgowości wspólnot mieszkaniowych, w tym daje możliwość automatycznego generowania sald, księgowania wpłat czy przesyłania monitów, dotyczących każdego rodzaju płatności związanych z użytkowaniem danego lokalu mieszkalnego. Wybór dobrego programu administrowania online pozwala także na bezpieczny dostęp do treści zawieranych umów, uchwał podejmowanych na zebraniach wspólnoty czy umożliwia dostęp do wyników zebrań właścicieli lokali lub członków spółdzielni.

Korzystanie z profesjonalnego oprogramowania wiąże się też z licznymi korzyściami dla zarządcy nieruchomości. Tu mowa głównie o dużych oszczędnościach w kosztach zatrudnienia pracowników administracyjnych oraz kosztach ich szkoleń. Warto wspomnieć też o niemałych oszczędnościach związanych z czasem pracy inspektorów czy obsługi technicznej, jak i z czasem pracy osób zarządzających firmą.

Dobry program do administrowania wspólnotami online, czyli jaki?

Dostępny online, przystosowany do pracy na urządzeniach mobilnych, intuicyjny w obsłudze, posiadający wersję demo. Taki powinien być dobry i optymalnie skonfigurowany program do administrowania wspólnotami mieszkaniowymi. Specjalistycznego oprogramowania dedykowanego wspólnotom mieszkaniowym jednak obecnie nie brakuje. Czym kierować się podczas wyboru? Z pewnością warto poznać zalety najpopularniejszych i jednocześnie najczęściej wybieranych programów do prowadzenia e-wspólnoty. Te ze ścisłej czołówki przedstawiamy poniżej.

Programy z podium

eMieszkaniec.pl, Admireo oraz Sułtan – te nazwy warto zapamiętać. To bowiem jedne z najczęściej wybieranych systemów, wspomagających administrowanie wspólnotami online. Pierwszy z nich – eMieszkaniec.pl to program dla zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi, łączący w sobie 3 najważniejsze aspekty obsługi wspólnot:

  • ewidencję zasobów i rejestr właścicieli,
  • księgowość i sprawozdania finansowe,
  • dostęp online do kartoteki lokalu dedykowany właścicielom.

Praktycy zarządzania nieruchomościami, biorący udział w rozwijaniu oprogramowania eMieszkaniec.pl skupili się na tym, aby ułatwić komunikację z mieszkańcami, zagwarantować kompletne oprogramowanie ewidencyjne wspólnoty i stworzyć nowoczesny moduł finansowo-księgowy. A wszytko to jest w pełni zintegrowane, w sposób kompleksowy rozwiązując niedoskonałości innych dostępnych na rynku aplikacji.

Drugi program bazuje na korzystaniu z jednego narzędzia obsługującego szereg obszarów. Mowa o obsłudze zgłoszeń, szkód, zebrań wspólnoty, wsparcia remontów, rozliczaniu wspólnot oraz właścicieli czy komunikacji z właścicielami. Wybierając program Admireo zyskuje się dostęp zawsze do najnowszej wersji systemu, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat czy kupowania kolejnych modułów. Z tego narzędzia skorzystać mogą zarówno administratorzy nieruchomości, jak i właściciele lokali.

Program do administrowania wspólnotami nieruchomości Sułtan to produkt stworzony przez firmę API-Link. Do najważniejszych modułów tego chętnie wybieranego systemu zalicza się takie moduły jak: Czynsze, Media, moduł Finansowo-Księgowy oraz dodatkowe moduły: koszty, zasoby, płace, kasa czy internetowy system informacji lokatorskiej.

Programy, które warto znać

Dostępność różnorodnych programów do w pełni zautomatyzowanego administrowania wspólnotami online jest obecnie ogromna. Warto wiedzieć, że oprócz 3 wspomnianych wyżej najpopularniejszych systemów e-administracji, istnieje też szereg innych, równie ciekawych i przydatnych. Mowa o takich programach jak m.in.: system IAN stworzony przez Atlanti Nieruchomości MSW Sp. z o.o., system GRANIT home od DOMCONSULT SP. Z O.O. czy system wOsiedle.pl od wOsiedle Sp. z o.o. 

Poznanie funkcjonalności i możliwości, oferowanych przez wymienione systemy do administrowania online wspólnotami z pewnością pozwoli na wybór programu najbardziej dopasowanego do indywidualnych potrzeb zarządców i administratorów lokali mieszkalnych. Z szerokiej dostępności różnorodnych rozwiązań branżowych warto skorzystać. Sprawne zarządzanie i administrowanie nieruchomościami jeszcze nigdy nie było tak proste!

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej – procedury i przepisy

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej – procedury i przepisy

Pieniądze gromadzone przez właścicieli mieszkań w budynku, zarządzanym przez dużą wspólnotę mieszkaniową, pozwalają na efektywne dbanie o jego części wspólne – m.in. remont dachu, odświeżenie piwnic i strychu, wymianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej oraz zagospodarowanie terenu zielonego. Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej wchodzi w skład obowiązkowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, płatnej z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Poznaj podstawy prawne, procedury i przepisy, które regulują, na co można przeznaczyć fundusz remontowy i ile wynosi składka.

Zastanawiasz się, na jakich zasadach działa fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej? Ile wynosi średnia stawka i na co można przeznaczyć zebrane pieniądze? W tym artykule wyjaśniamy podstawowe pojęcia i przepisy prawne, związane ze wspólnotą mieszkaniową oraz zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu, w skład których wchodzi m.in. zbieranie środków na pokrycie wydatków na remonty i bieżącą konserwację. Zacznijmy od tego, czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie są jej rodzaje.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości wraz z otaczającym ją terenem. Przystępujesz do niej przymusowo w momencie nabycia danego lokalu i nie możesz się z tego wypisać. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, działa jednak podobnie do przedsiębiorstwa lub spółki, będąc płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli na cele mieszkaniowe). Jej działanie reguluje ustawa o własności lokali, wprowadzająca szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne do optymalnego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, m.in. świadomego i odpowiedzialnego podejmowania uchwał oraz uczestnictwa w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • mała wspólnota mieszkaniowa
  • nie więcej niż trzy lokale
  • działa na podstawie ustawy o własności lokali
  • do zarządu nieruchomością wspólną mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności
  • duża wspólnota mieszkaniowa
  • więcej niż trzy lokale
  • działa na podstawie ustawy o własności lokali
  • właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu
  • członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna
  • zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentując ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali
  • do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (w tym ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, m.in. wydatków na remont i bieżącą konserwację) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
  • uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos

Na tym etapie zdajesz sobie zapewne sprawę, że jako członek dużej wspólnoty mieszkaniowej masz wpływ na podejmowanie uchwał, które decydują o wysokości Twoich wydatków, związanych z zarządzeniem częścią wspólną budynku oraz innymi kosztami zarządu, a w szczególności wydatkami na remonty i bieżącą konserwację. Od czego zależy i ile wynosi składka na fundusz remontowy oraz na co można przeznaczyć zebrane pieniądze? Przechodzimy do sedna.

Co to jest fundusz remontowy?

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej dużej jest częscią obowiązkowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, płatnej z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Artykuł 13, ust. 1 ustawy o własności lokali zobowiązuje bowiem właściciela do ponoszenia wydatków, związanych z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczenia w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Fundusz remontowy w małej wspólnocie mieszkaniowej (podobnie jak w dużej) nie jest obowiązkowy, ale właściciele lokali w drodze umowy mogą zobowiązać się do odprowadzenia składek na pokrycie bieżących remontów i konserwacji części wspólnych.

Fundusz remontowy – podstawa prawna

Decyzję o założeniu funduszu remontowego, określenie wysokości miesięcznych składek, sporządzenie planu gospodarczego wraz ze spisem koniecznych remontów podejmują w wyniku uchwały na zebraniu rocznym członkowie dużej wspólnoty mieszkaniowej. Prawnie zasady funkcjonowania i wydatkowania funduszu remontowego reguluje wspomniana ustawa o własności lokali.

Ile wynosi składka na fundusz remontowy?

Składka na fundusz remontowy jest obowiązkowa w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Wysokość składki wyliczana jest zwykle od 1 mkw. lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnicą, komórką lokatorską itp.)i odpowiada za “przelicznik” udziału w nieruchomości wspólnej. Jako właściciel 48-metrowego lokalu przy stawce 1 zł za 1 mkw. lokalu miesięcznie, zapłacisz składkę w wysokości 48 zł.

Jeśli koszty remontu będą wyższe niż suma, którą udało się zgromadzić wspólnocie w funduszu remontowym, różnicę pokrywają członkowie wspólnoty. Jeśli koszty remontu będą niższe, niewykorzystana kwota powinna przejść na następny rok. 

Zarząd lub zarządca nieruchomości ma obowiązek czuwać nad planowym realizowaniem remontów, prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Możesz więc na bieżąco kontrolować finanse swojej wspólnoty.

Fundusz remontowy – kto płaci najemca czy wynajmujący?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie i chcesz uniknąć kwestii spornych, zawrzyj w umowie najmu szczegółowy wykaz opłat, które ponosi najemca, włącznie z funduszem remontowym. Pamiętaj o tym zwłaszcza wtedy, gdy najemca sam zajmuje się opłacaniem należnych składek do wspólnoty lub spółdzielni.

Pieniądze z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej – na co można przeznaczyć?

Środki z funduszu remontowego można przeznaczyć na różne cele, które wpłyną na poprawę jakości funkcjonowania i wygląd stref wspólnych nieruchomości, należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętaj, że masz ustawowy obowiązek o nie dbać. Średnio co 10 lat budynek, w którym mieszkasz będzie potrzebował większego remontu, częściej odświeżenia, więc im więcej pieniędzy uda się zebrać wspólnocie małymi krokami, tym mniejszy koszt poniesiesz, gdy dojdzie do modernizacji. Zwróć uwagę na jakość oferowanych przez ekipę remontową usług oraz używanych produktów. 

Dzięki funduszowi remontowemu możliwe jest zlecenie i opłacenie remontu dachu, komina, systemów wentylacyjnych, różnego rodzaju instalacji, jeśli stanowią one część wspólną budynku. Zebrane środki mogą także posłużyć do sfinansowania wymiany okien i drzwi na klatce schodowej, odświeżenia korytarzy na piętrach oraz piwnic lub hali parkingu podziemnego, pod warunkiem, że stanowi ona część wspólną nieruchomości a nie jest wyodrębnionym lokalem. Fundusz remontowy można wykorzystać również na zagospodarowanie terenu na zewnątrz. Wszystko zależy od przyjętego przez zarząd planu.

Do czego służy fundusz remontowy?

Pieniądze z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej można przeznaczyć m.in. na:

  • termomodernizację budynku,
  • odwilgocenie lub osuszenie fundamentów,
  • remont dachu, strychu, komina, systemów wentylacyjnych,
  • malowanie ścian, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej,
  • wymianę instalacji gazowej, elektrycznej, kanalizacyjnej, jeśli są częścią wspólną nieruchomości,
  • zagospodarowanie terenu na zewnątrz budynku, jeśli jest własnością wspólnoty mieszkaniowej,
  • odświeżenie korytarza z piwnicami lub hali garażowej, pod warunkiem, że stanowi ona część wspólną nieruchomości a nie jest wyodrębnionym lokalem.

Pamiętaj, że remont we wspólnocie mieszkaniowej trzeba zaplanować i przegłosować. Możesz poddać pod głosowanie indywidualny pomysł. Wpłacone na fundusz remontowy pieniądze są jednak własnością wspólnoty – nawet jeśli sprzedasz mieszkanie i się przeprowadzisz, nie zdołasz ich odzyskać.

Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową?

Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową?

Zastanawiasz się, czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową? Wreszcie – jakie są jej wady i zalety? Kupując pierwsze mieszkanie w budynku wielorodzinnym, powinieneś znać zasady prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, co ważne m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Pierwsze mieszkanie od dewelopera kupione. Nowoczesne osiedle, świetnie rozplanowane strefy parkowania i zabaw dla dzieci, lokale usługowe oraz gastronomiczne. Przeprowadzka już zaplanowana, a Ty zastanawiasz się, co wiąże się z wejściem do wspólnoty mieszkaniowej. Wątpliwości budzi udział w zebraniach i podejmowanie uchwał. Kto podejmuje decyzję we wspólnocie mieszkaniowej? Jak wybierany jest zarząd i ile masz udziału w głosowaniach? Możesz być spokojny. Wszystkie zasady oparte są na przepisach prawa, wystarczy się z nimi zapoznać, aby mieć realny wpływ na wygląd i eksploatację części wspólnych Twojego budynku oraz przyległego terenu. Zamiast zagłębiać się w urzędniczy język ustawy i kodeksu cywilnego, przeczytaj nasz artykuł i poznaj podstawowe zasady działania wspólnoty mieszkaniowej.

Jak utworzyć wspólnotę mieszkaniową?

Zacznijmy od tego, że wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba zakładać. Powstaje ona automatycznie, na mocy prawa, gdy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny i przeniesie jego własność na inny podmiot. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajesz się więc automatycznie, gdy podpiszesz akt notarialny zakupu mieszkania (lub darowizny). Z czasem stajesz się w pewnym sensie częścią przedsiębiorstwa o ułomnej osobowości prawnej, które może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane.

Pytanie powinno brzmieć – jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Obowiązkiem sukcesywnie przybywających właścicieli mieszkań jest bowiem określnie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Przejdziemy do tego za chwilę, najpierw ustalmy, czym jest wspólnota mieszkaniowa, jakie są jej prawa i obowiązki.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości wraz z otaczającym ją terenem. Przystępujesz do niej przymusowo w momencie nabycia danego lokalu i nie możesz się z tego wypisać.

Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych definiuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. Potrzeba uregulowań prawnych powstała wraz z rozwojem firm deweloperskich oraz masową prywatyzacją lokali należących do gmin i przedsiębiorstw państwowych. Powstałe w ten sposób budynki, należące do wielu właścicieli, musiały być zarządzane w odpowiedni sposób.

Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • mała wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą nie więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności
  • duża wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą więcej niż trzy lokale, działa na podstawie ustawy o własności lokali, a właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Sprawami dużej wspólnoty mieszkaniowej musi kierować specjalnie powołany zarząd lub zarządca. Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna. Członkowie wspólnoty muszą udzielić zgody zarządowi na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (w tym ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, m.in. wydatków na remont i bieżącą konserwację). Potrzebna jest wówczas uchwała, udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów na wykonanie poszczególnych zadań.

W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawieranej pomiędzy deweloperem  i  pierwszym nabywcą mieszkania, umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu. Wówczas wskazywana jest również osoba zarządcy. Brak takiego zapisu skutkuje zastosowaniem art. 20 ustawy o własności, który nakłada na właścicieli obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu.

Najważniejsze decyzje, dotyczące wyboru zarządu lub zarządcy oraz zasad poprawnego działania wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są na jednym z pierwszych spotkań jej członków.

Jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć jedną z dwóch form sprawowania zarządu: może powierzyć zarząd firmie zewnętrznej – osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie, zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) – lub go wybrać.

Jeśli Twoja wspólnota zdecydowała się nie korzystać z usług zewnętrznego zarządcy, jesteście zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu spośród Was. W zależności od treści uchwały, którą podejmujecie wspólnie podczas zebrania organizacyjnego, zarząd wspólnoty może być powołany na czas określony (kadencję) lub bezterminowo, sprawując funkcję aż do odwołania przez właścicieli lokali lub w wyniku złożenia rezygnacji.

Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej

Z reguły wszystkie spotkania wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zarząd. Wyjątkiem jest oczywiście pierwsze zebranie organizacyjne, które może zwołać każdy członek wspólnoty, w terminie dogodnym dla wszystkich właścicieli mieszkań. Ważne, aby zawiadomić lokatorów o pierwszym zebraniu minimum tydzień przed wyznaczoną datą, w formie pisemnej, podając miejsce, godzinę oraz porządek obrad.

Na zebraniu organizacyjnym członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą wybrać zarząd, podjąć uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, uchwalić statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej.

Podsumowując, oto pięć kroków do powołania zarządu wspólnoty i ustalenia zasad jej funkcjonowania:

  1. Wybranie zarządu podczas pierwszego spotkania organizacyjnego.
  2. Uchwalenie planu gospodarczego na dany rok oraz podjęcie pierwszych uchwał, m.in. o wysokości miesięcznych zaliczek na bieżące opłaty i sprawowanie zarządu, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej oraz utworzeniu funduszu remontowego.
  3. Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym, aby nadać jej REGON (w ciągu 14 dni od powołania zarządu) oraz w urzędzie skarbowym, aby nadać jej numer NIP (w ciągu 30 dni od nadania numeru REGON).
  4. Wyrobienie pieczątki oraz założenie rachunku bankowego wspólnoty.
  5. Zarząd zawiera pierwsze umowy, które umożliwiają bieżące funkcjonowanie nieruchomości (o dostawę mediów: energii elektrycznej, wody, ogrzewania, o konserwację obiektu i wywóz nieczystości itp.).

Uchwały zapadają podczas zebrania wspólnoty, liczy się wówczas większość głosów właścicieli lokali, ustalana na podstawie wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym samym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos

Jeśli uchwała jest niezgodna z zasadami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w interesy właściciela, każdy z członków wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku lub w kamienicy?

Proces powstawania wspólnoty mieszkaniowej jest z reguły taki sam dla każdego rodzaju nieruchomości. Rodzaj wspólnoty (mała lub duża) zależy od liczby lokali. W bloku lub w kamienicy będziemy mieli do czynienia raczej z dużą wspólnotą mieszkaniową, wobec której zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali.

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, który nie zaznaczył formy i sposobu zarządu nieruchomością wspólną, musisz wziąć udział w pierwszym zebraniu wspólnoty, na którym wybrany zostanie spośród was jej zarząd. Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, z reguły stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej o już ugruntowanych zasadach działania. Biorąc udział w zebraniach i głosując nad danymi uchwałami, masz jednak realny wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej składają się m.in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Warto znać swoje prawa i obowiązki, kupując nowe mieszkanie.