KPiR – jak prowadzić księgę przychodów i rozchodów

KPiR – jak prowadzić księgę przychodów i rozchodów

Skrótem KPiR określa się podatkową księgę przychodów i rozchodów. Ma ona służyć ewidencjonowaniu operacji gospodarczych dotyczących zarówno przychodów, jak i ponoszonych kosztów. Księga podatkowa KPiR została stworzona z myślą przede wszystkim o tym, by służyła do celów podatkowych. To na podstawie uwzględnionych w niej zapisów, ustala się główną wysokość opodatkowania. Aby jednak móc z sukcesem prowadzić taką księgę przychodów i rozchodów, warto wiedzieć jak to robić. Zapraszamy do lektury naszego wpisu!

Podstawa prawna KPiR

Osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, spółki cywilne oraz spółki jawne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, których właścicielami się osoby fizyczne, powinny prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów. 

Główną podstawą prawną regulującą obowiązek prowadzenia KPiR jest rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 roku. Obowiązek prowadzenia KPiR przez wymienione osoby istnieje wówczas, gdy przychody netto z prowadzonej działalności gospodarczej za poprzedni rok podatkowy nie przekroczyły kwoty 2 000 000 euro w przeliczeniu na polską walutę według średniego kursu Narodowego Banku Polskiego na pierwszy dzień października roku poprzedzającego dany rok podatkowy.  Limit przychodów obowiązujących w 2021 roku wynosi 9 030 600 zł.

Czy wyżej wymienione osoby są jedynymi, które są zobowiązane do prowadzenia ewidencji księgowej w formie KPiR? Okazuje się, że niekoniecznie. Obowiązek ten dotyczy także:

  • armatorów zdefiniowanych w zapisach Ustawy o podatku tonażowym
  • osób prowadzących działalność gospodarczą w formie agencji i umów zlecenia
  • osób duchownych, które zrezygnowały ze zryczałtowanej formy rozliczania się z podatku dochodowego
  • zarządców nieruchomości prowadzących działalność gospodarczą
  • osób zajmujących się działami produkcji rolnej, ale tylko wówczas, gdy zgłoszą one zamiar prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów

Należy podkreślić również to, że KPiR jest najczęściej wybieraną formą prowadzenia ewidencji księgowej przez małych przedsiębiorców.

Kiedy nie prowadzi się KPiR?

Jak wiadomo, nie wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą mają obowiązek również prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Konieczność ta nie zachodzi wówczas, gdy przedsiębiorcy:

  • opłacają podatek dochodowy w formie zryczałtowanej
  • prowadzą księgi rachunkowe
  • wykonują wolny zawód adwokata w zespole adwokackim
  • wyprzedają środki trwałe po likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej

Ponadto podatnicy mogą starać się również o uzyskanie indywidualnego zwolnienia z prowadzenia KPiR. Dotyczy to jednak szczególnych okoliczności, w tym głównie rodzaju i rozmiaru wykonywanej działalności gospodarczej, wieku przedsiębiorcy czy jego stanu zdrowia. Aby móc starać się o uzyskanie takiego indywidualnego zwolnienia, należy na 30 dni przed rozpoczęciem miesiąca, od którego zwolnienie miałoby obowiązywać, złożyć pisemny wniosek w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania.

Jak rzetelnie prowadzić KPiR?

Niewadliwość i rzetelność w prowadzeniu podatkowej księgi przychodów i rozchodów pozostają kwestią niezwykle ważną – o ile nie najważniejszą dla przedsiębiorcy. Warto wiedzieć więc, że za niewadliwą uważa się taką księgę, która jest prowadzona zgodnie z przepisami obowiązującego rozporządzenia oraz objaśnieniami do wzoru księgi. Z kolei za rzetelne prowadzenie tego rodzaju ewidencji uznaje się takie zapisy, które są odzwierciedleniem stanu rzeczywistego.  Warto zaznaczyć, że za właściwe uznaje się niewpisanie lub błędne wpisanie jedynie takiej kwoty przychodu, która nie przekracza łącznie 0,5% przychodu wykazanego w księdze za dany rok podatkowy. Dopuszcza się także brak właściwych zapisów związany z nieszczęśliwym wypadkiem lub zdarzeniem losowym oraz błędne zapisy, które są skutkiem oczywistej omyłki podatnika, a ten posiada dowody księgowe odpowiadające warunkom określonym przez przepisy.

Warto wiedzieć, że podatkowa księga przychodów i rozchodów może być prowadzona zarówno w wersji tradycyjnej, papierowej, jak i elektronicznej. Wybór drugiej opcji jest zdecydowanie mniej czasochłonny i pozwala na prowadzenie ewidencji w sposób dużo bardziej estetyczny. Aby można było mówić o sukcesie w tej dziedzinie, należy korzystać ze specjalistycznego, sprawdzonego oprogramowania. Za prawidłowe prowadzenie KPiR w wersji elektronicznej uznaje się takie, w którym podatnik korzysta ze szczegółowej instrukcji obsługi programu komputerowego oraz ma dostęp do bezzwłocznego wglądu w treść dokonywanych wpisów. Do tego może również z sukcesem wydrukować wszystkie zapisane dane – obowiązkowo w porządku chronologicznym, zgodnie ze wzorem księgi. Ponadto dane zapisane na informatycznych nośnikach danych powinny być fachowo zabezpieczone przed zniszczeniem lub zniekształceniem. Warto też dodać, że na mocy aktualnie obowiązujących przepisów, podatnik prowadzący KPiR w wersji elektronicznej nie ma obowiązku jej drukowania. Do tego nie jest również zobligowany do drukowania księgi w terminie nie późniejszym, niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

Jak wygląda księga przychodów i rozchodów?

Podatkowa KPiR składa się z 17 kolumn o określonych zawartościach, które są ułożone zgodnie z wyznaczonym wzorem zamieszczonym w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 roku.  Warto wiedzieć więc, jakie zapisy znaleźć się powinny w poszczególnych kolumnach. Oto dane, które przydadzą się każdemu przedsiębiorcy:

  • Pierwsza kolumna zawiera liczbę porządkową – numeracja w księdze przychodów i rozchodów może być prowadzona w cyklu ciągłym dla całego roku lub z podziałem na poszczególne miesiące. Ponadto na podstawie tej numeracji opisuje się dowody księgowe będące podstawą danego zapisu.
  • Druga kolumna przedstawia datę zaksięgowania danego wydatku – najczęściej jest to data poniesienia wydatku, otrzymania towaru lub uzyskania przychodu.
  • Trzecia kolumna przedstawia numer dowodu, na podstawie którego podatnik dokonuje wpisu. Przyjmuje się, że w przypadku faktur podaje się numer zgodny z tym widniejącym na dokumencie zakupu lub sprzedaży. Bardzo istotne pozostaje to, by przyjęty schemat numerowania był jednakowy dla wszystkich pozycji w całym roku podatkowym.
  • W czwartej kolumnie wpisuje się nazwę podmiotu gospodarczego, z przeprowadzono transakcja. Jeśli tą podatnik przeprowadził z osobą fizyczna – wystarczy podać jej imię i nazwisko. Jeśli z firmą – należy podać nazwę firmy. Kolumny tej nie wypełnia się wówczas, gdy zapisy dotyczą przychodu ze sprzedaży na podstawie zestawień sprzedaży oraz dowodów wewnętrznych.
  • W piątej kolumnie znajdzie się miejsce na adresy kontrahentów, z którymi prowadzone są wszelkie transakcje sprzedaży lub kupna. Kolumnę pozostawia się pustą w podobnym przypadku, jak opisany powyżej, w kolumnie czwartej.
  • W kolumnie szóstej określa się rodzaj przychodu lub wydatku. Opis powinien zwięźle określać konkretne zdarzenie gospodarcze.
  • W kolumnie numer 7 znaleźć się powinna wartość sprzedaży towarów handlowych oraz usług.
  • Kolumna numer 8 przedstawiać będzie wartość pozostałych przychodów, np. tych wynikających z odsetek od aktywnych lokat bankowych.
  • W kolumnie 9 znaleźć się powinna suma kwot z kolumny 7 i 8.
  • Kolumna 10 z kolei obejmować będzie wartość zakupionych towarów handlowych i materiałów według ich ceny zakupu.
  • W kolumnie 11 zaś znaleźć się powinno zestawienie kosztów ubocznych związanych z zakupem. Te wynikać mogą np. z koniecznością poniesienia przez podatnika kosztów transportu czy ubezpieczenia transportowanego towaru.
  • Kolumna 12 będzie przedstawiać wartość wypłaconych pracownikom wynagrodzeń brutto – i to zarówno tych wypłacanych w gotówce, jak i w naturze. Te ostatnie wpisywane być powinny według przeciętnych cel stosowanych wobec innych odbiorców. W pozostałych przypadkach obowiązywać będą ceny rynkowe świadczonych usług lub udostępnianych rzeczy. Podatnik powinien dokonywać wpisów w tej kolumnie na podstawie listy płac (najczęściej stosowane) lub innych dowodów. Dodatkowo w kolumnie 12 ewidencjonuje się również wynagrodzenia wypłacane pracownikom zatrudnionym na podstawie umów zlecenie lub o dzieło. 
  • Kolumna 13 zawierać będzie pozostałe koszty, które nie zostały ujęte w kolumnach 11 i 12. Tu mowa głównie o wydatkach związanych z kosztem mediów czy amortyzacją pojazdu używanego do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  • Kolumna 14 stanowić będzie sumę wartości z kolumn 12 i 13.
  • Kolumna z numerem 15 zazwyczaj jest wolna. Jeśli jednak pojawiają się w niej jakieś zapisy, dotyczyć będą innych zaszłości gospodarczych, których podatnik nie może przyporządkować do żadnej z pozostałych kolumn.
  • Kolumna 16 z kolei została stworzona z myślą o wykazywaniu kosztów związanych z działalnością badawczo – rozwojową. Podstawą do ich ewidencjonowania jest art. 26e ustawy o podatku dochodowym.
  • Ostatnią kolumną jest kolumna numer 17, zatytułowana “Uwagi”. To tutaj podatnik może umieścić informacje dodatkowe dotyczące wpisu w którymś z wierszy podatkowej księgi przychodów i rozchodów. 

Tak jak wspominaliśmy wcześniej – kolumna 17 kończy KPiR, jednak nie zwalnia podatnika z obowiązku podsumowania każdego miesiąca. Istotą podsumowania będzie podkreślenie wpisów za dany miesiąc oraz wyliczenie sum poszczególnych kolumn poprzez dodawanie poszczególnych wartości wpisów (wierszy). Dobrą praktyką będzie również pod podsumowaniem każdego miesiąca ująć sumę wpisów od początku roku, do miesiąca poprzedzającego okres rozliczeniowy. Do tego przyda się też podsumowanie wpisów za cały rok, z ujęciem miesiąca właśnie zamykanego. Regularne i rzetelne przygotowywanie podsumowań pozwoli później podatnikowi na łatwiejsze wyliczanie zaliczki na podatek dochodowy za każdy miesiąc. Zaliczka ta zaś wynikać będzie nie tylko z przychodów, ale również i kosztów, ewidencjonowanych narastająco od początku roku podatkowego.

Funkcja informacyjna KPiR

Rzetelne i systematyczne prowadzenie podatkowej księgi przychodów i rozchodów pozwala nie tylko na określenie zobowiązań podatkowych, ale umożliwia również analizowanie zmian wielkości kosztów i przychodów na przestrzeni roku. W efekcie przedsiębiorca może wyciągać stosowne wnioski i wprowadzać niezbędne zmiany w zarządzaniu własną firmą. Usługi prowadzenia księgi przychodów i rozchodów warto też zlecać doświadczonym specjalistom z branży rachunkowej. Taka praktyka przynosi wyłącznie wymierne korzyści.

Planowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Planowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawą planowania w każdej wspólnocie mieszkaniowej będzie przyjęcie planu gospodarczego, który wynika z ustawy. Co warto wiedzieć o najważniejszych założeniach takiego planu? Z jakich obowiązków rozliczyć się muszą administratorzy i zarządcy nieruchomościami? Najważniejsze zagadnienia związane z efektywnym planowaniem we wspólnocie mieszkaniowej poznać można dzięki lekturze naszego wpisu. Zapraszamy do lektury wszystkich zainteresowanych tym tematem.

Plan gospodarczy wspólnoty – co to takiego?

Mianem planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej określa się budżet operacyjny nieruchomości wspólnej. Plan stanowić będzie też swego rodzaju prognozę przychodów i kosztów na nadchodzący rok obrachunkowy. Rzetelnie i dokładnie opracowany dokument zawierać będzie wszelkie informacje o planowanych inwestycjach, które miałyby być sfinansowane przez właścicieli lokali w konkretnym roku obrachunkowym. Ponadto w takim planie znajdą się też środki finansowe przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz pokrycie kosztów utrzymania lokali. Koszty, które zostały wymienione jako ostatnie, dotyczą sytuacji, w której wspólnota jest pośrednikiem w zakresie dostaw mediów do lokali.

W zapisach rocznego planu gospodarczego znaleźć powinien się także harmonogram przychodów, ze szczególnym uwzględnieniem wysokości zaliczek pobieranych od właścicieli. W planie nie może zabraknąć też przychodów z innych źródeł – np. z odsetek bankowych czy wpływów z najmu nieruchomości wspólnej. 

Kiedy ustala się plan gospodarczy?

Żadna wspólnota mieszkaniowa nie mogłaby efektywnie działać bez dobrze przygotowanego planu gospodarczego. Ten jest podstawą planowania wszelkiego rodzaju działań podejmowanych we wspólnocie. Warto wiedzieć więc, że wszelkie ustalenia związane z jego przyjęciem odbywają się już na początku roku obrotowego, podczas corocznego zebrania właścicieli lokali. Takie spotkanie najczęściej odbywa się do końca pierwszego kwartału, na mocy art. 30 ustawy o własności lokali (w skrócie: UWL) ust. 2 pkt 1 w zw. z ust. 1 pkt 3 UWL. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego zalicza się do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością. Dlatego też, działając na mocy art. 22 ust. 3 pkt 2 UWL, konieczne jest podjęcie stosownej uchwały.

Należy też dodać, że już po zakończeniu roku obrotowego dopilnować trzeba rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz rozliczenia uiszczonych zaliczek, oraz innych przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązkiem zarządcy jest wówczas złożenie rocznego sprawozdania z dokonanych czynności w imieniu wspólnoty. To wówczas można wykazać nadwyżkę przychodów nad kosztami, deficyt lub wartości zbilansowane. Wymienione rozliczenia powinny być też zatwierdzone uchwałą właścicieli lokali.  Ponadto w sprawozdaniu nie może zabraknąć informacji o wykonaniu przez zarząd założeń uwzględnionych w przyjętym na początku roku obrachunkowego planie gospodarczym.

Warto podkreślić, że uchwalenie planu gospodarczego we wspólnocie da szerokie możliwości realizacji dobra wspólnego – ono zaś powinno być celem każdej wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki realizacji założeń uwzględnionych w planie możliwe staje się nieustanne modernizowanie wspólnej nieruchomości, z czego korzyści czerpać mogą wszyscy właściciele lokali.

Główne koszty zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej

Do najważniejszych kosztów związanych z zarządzaniem we wspólnocie mieszkaniowej zalicza się koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz koszty wynikające z opłat dotyczących utrzymania lokali. Te dwa wymienione rodzaje kosztów powinny być rozliczane odrębnie. Warto też dodać, że rozliczenie finansowe oraz plan gospodarczy we wspólnocie mieszkaniowej powinny być spójne, oraz zgodne z układem obowiązującym w ramach art. 14 UWL. Ponadto wszelkie dokumenty muszą być czytelne i dostępne w formie akceptowanej przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Jaka forma dokumentacji rozliczeniowej sprawdza się najlepiej w praktyce? Będzie to dwustronicowy plan gospodarczy oraz składające się z dwóch stron rozliczenie finansowe. Trzeba jednak podkreślić, że wzór obu typów dokumentów nie musi być w każdej wspólnocie jednakowy. O wyglądzie dokumentów rozliczeniowych decydować będą właściciele lokali w drodze uchwały.

Ważne pozycje w planie gospodarczym wspólnoty

Samo wypełnienie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej nie jest skomplikowane – tym bardziej, jeśli bazuje się na planach z poprzednich lat. Jeśli jednak nie ma się dostępu do tego typu dokumentów, należy pamiętać, by zwrócić szczególną uwagę na niektóre pozycje z planu. Rozliczenia dokonywane przez wspólnotę mieszkaniową obejmują głównie pozycje oznaczone punktami I, II i VII w planie gospodarczym. Finanse rozpisane pod pozycjami IV i V stanowić będą zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów oraz usług komunalnych. Chwilowo więc pozostaną w dyspozycji zarządu lub zarządcy.

Co może być przychodem we wspólnocie mieszkaniowej?

Pozycja uwzględniająca przychody we wspólnocie mieszkaniowej jest pozycją niezwykle ważną. Warto wiedzieć jednak, jakie środki zaliczane są właśnie do tej kategorii. Przychodami we wspólnocie będą więc takie środki jak:

  • zaliczki wpłacone przez właścicieli lokali na utrzymanie części wspólnej budynku – mowa głównie o kosztach przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów jej eksploatacji
  • zaliczki wpłacone na świadczenia komunalne, w tym m.in. za zużycie wody, wywóz śmieci, ścieki czy energię cieplną – w tej grupie znajdą się wszystkie koszty rozliczane przez administratora wspólnoty, które są niezależne od wspólnoty
  • zaliczki wpłacone na fundusz remontowy

Warto dodać, że w profesjonalnie opracowanym planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej nie zaleca się wyszczególniać odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bankowym.

Jak wygląda rozliczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Sprawozdanie z działalności wspólnoty obejmować będzie przedstawienie rozliczeń obejmujących kwestie finansowe, jak i opisowe. Najważniejsze, by sprawozdanie z rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej było jak najbardziej czytelne, rzetelne i kompletne. Nie może więc w nim zabraknąć szczegółowego sprawozdania finansowego, podpisanego przynajmniej przez dwóch członków zarządu lub zarządcę. Dokument ten powinien obejmować dane ujęte pozaksięgową ewidencją przychodów i kosztów oraz innych rozliczeń obowiązujących dla danej nieruchomości. Część opisowa sprawozdania z kolei powinna zawierać odpowiedzi na tematy związane z rozliczeniem działalności wspólnoty mieszkaniowej, w tym opisanie dokonanych lub planowanych remontów i innego rodzaju przedsięwzięć. 

Warto pamiętać, że sprawozdanie finansowe we wspólnocie mieszkaniowej powinno być przedłożone na rocznym zebraniu właścicieli lokali, a ci powinni je otrzymać przynajmniej 7 dni przed zebraniem. Podczas takiego spotkania nie tylko się omawia przedłożone sprawozdanie, ale również głosuje nad jego przyjęciem lub odrzuceniem. Należy podkreślić, że w uchwale o przyjęciu sprawozdania to wspólnota będzie podejmować decyzję, w jaki sposób rozliczyć istniejące nadwyżki lub straty. Według zasady rozliczenie to powinno nastąpić stosownie do udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Dopuszczalne są jednak i takie sytuacje, w których przekazuje się wynik dodatni sprawozdania na cele funduszu remontowego lub pokrywa się istniejące straty z zarządu bieżącego środkami pochodzącymi z funduszu remontowego. Warto też pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi w  Polsce przepisami, za nieprzyjęcie sprawozdania finansowego nie grożą żadne skutki. O tym, jak ostatecznie postąpi zarządca nieruchomości w sprawie rozliczenia wyniku sprawozdania finansowego, decydować będzie uchwała wspólnoty.

Usługi profesjonalnego planowania we wspólnocie

Kompleksowa obsługa wspólnoty mieszkaniowej nie jest łatwym zadaniem. Dlatego też obecnie wielu zarządców nieruchomości decyduje się na korzystanie z profesjonalnych usług wsparcia w zakresie sukcesywnego zarządzania nieruchomością. Dzięki wsparciu fachowców możliwe staje się jeszcze bardziej efektywne planowanie we wspólnocie mieszkaniowej, co pozwoli na stałe modernizowanie i ulepszanie części wspólnej nieruchomości. Korzystanie z dedykowanego oprogramowania wspomagającego zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi daje szereg korzyści. Umożliwia m.in. sprawniejsze:

  • ewidencjonowanie lokali i właścicieli w zarządzanych wspólnotach
  • obsługiwanie uchwał i głosowań
  • generowanie zestawień i raportów
  • stały dostęp do dokumentów księgowych oraz podglądu rozrachunków

Korzystanie z usług profesjonalnego wsparcia w zarządzaniu nieruchomością jest obecnie bardzo popularne i przynosi mnóstwo korzyści. Warto więc znaleźć firmę, która te usługi zaoferuje i z nich skorzystać. Z pewnością nie będzie to ze stratą dla wspólnoty mieszkaniowej, a podmiot ten może tylko i wyłącznie na tym skorzystać.

Planowanie we wspólnocie mieszkaniowej – podsumowanie

Przyjęcie przemyślanego, rocznego planu gospodarczego we wspólnocie mieszkaniowej to pierwszy krok do tego, by określić nie tylko budżet operacyjny nieruchomości wspólnej, ale by również wyznaczyć czynności, w które zostaną zainwestowane pieniądze pozyskane od właścicieli lokali. Warto pamiętać, że przyjmowany do końca pierwszego kwartału plan gospodarczy pozwala na skuteczne zaplanowanie przeprowadzenie wszelkich prac dotyczących nieruchomości wspólnej w danym roku obrachunkowym. Dobrze byłoby więc, by taki plan gospodarczy wspólnoty był dokładnie przemyślany i skrupulatnie przygotowany – w końcu stanowić będzie dokument przedstawiający planowane koszty utrzymania nieruchomości.

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Remont mieszkania a zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Planowanie remontu mieszkania nie jest procesem łatwym. Wymaga nie tylko odpowiedniej wiedzy, ale i umiejętnego rozplanowania wszelkich prac. Niezwykle ważna pozostaje ponadto wiedza w obszarze konieczności zgłaszania planowanych prac. Komu należałoby takie prace zgłosić? Czy sytuacja wygląda tak samo w przypadku mieszkań zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową, jak i spółdzielnię mieszkaniową? Czy znaczenie ma zakres remontu, który chcemy przeprowadzić? Odpowiedzi na wszystkie najważniejsze pytania prezentujemy w naszym wpisie. To lektura obowiązkowa dla tych wszystkich osób, które planują remont własnego „M” i chcą wykonać go zgodnie z obowiązującym prawem.

Zanim rozpoczną się prace

Remont mieszkania to pojęcie bardzo ogólne. Jeszcze przed przystąpieniem do jakichkolwiek działań warto odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań. Przede wszystkim warto zapoznać się z treścią regulaminu zarządcy nieruchomości – o ile taki dokument istnieje. Następnie warto dokładnie sprawdzić, czy lokalami mieszkalnymi w danym budynku zarządza wspólnota mieszkaniowa, czy może jest to spółdzielnia mieszkaniowa. Ponadto warto też określić dokładny zakres planowanych prac remontowych. Wyróżnia się trzy rodzaje prac usprawniających w lokalu mieszkalnym. Są to: bieżąca konserwacja, remont oraz przebudowa. Znając odpowiedzi na te pytania, można przystąpić do kolejnego etapu przygotowawczego przed rozpoczęciem prac.

Zasady remontu we wspólnocie mieszkaniowej

Będąc posiadaczem mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową warto wiedzieć, że bez konieczności uzyskania jakiejkolwiek zgody można dokonywać zmian tych elementów, które nie są częścią wspólną nieruchomości. A co wlicza się do części wspólnej? Najczęściej są to klatki schodowe, ściany nośne nieruchomości, piony kanalizacyjne i ciepłownicze, windy, elewacja, dach oraz stropy. Elementy zaliczane do części wspólnych definiuje ustawa o własności lokali: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Choć sformułowanie to brzmi bardzo ogólnie, z pewnością wszystkie wymienione wcześniej elementy zaliczane są do części wspólnych. Żeby można było w nich cokolwiek zmienić, niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Bieżące naprawy nie wymagają zgody

Remont mieszkania zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową nie zawsze musi być zgłaszany zarządcom. Jeszcze przed rozpoczęciem wykonywania prac warto dokładnie określić, jakie prace mają zostać wykonane. Jeśli planujemy więc wykonanie prostych czynności związanych z zapobiegnięciem pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania, zapewne z planowanymi pracami zmieścimy się w pojęciu bieżącej konserwacji lokalu. Takie prace jak malowanie, tapetowanie, wymiana podłóg, grzejników, modernizacja łazienki czy wymiana kuchenki lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę, nie muszą być zgłoszone do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie będą wymagały uzyskania zgody od współmieszkańców czy wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze, by prace modernizacyjne nie naruszały pionów. Istotne pozostaje też to, by były naprawami zorientowanymi na zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa oraz zgodnego z przeznaczeniem, użytkowania lokalu mieszkalnego.

A co w przypadku prac określanym mianem remontu?

Definicję remontu znajdziemy w zapisach prawa budowlanego, w art. 3 pkt. 8. Jego istotą pozostaje wykonanie prac budowlanych związanych z chęcią odtworzenia stanu pierwotnego. Prace tego rodzaju jednak nie są czynnościami związanymi z bieżącą konserwacją. Jakie prace wchodzą w skład prac remontowych? Będzie to np. adaptacja strychu do celów mieszkalnych lub wymiana okien, ale bez zmiany ich wielkości. Czy w takim przypadku konieczne jest zawiadomienie wspólnoty mieszkaniowej i uzyskanie jej zgody na wykonanie zaplanowanych czynności? Okazuje się, że tak. Do tego prace należy zgłosić w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta posiadającego prawa powiatu. Możliwość rozpoczęcia zaplanowanych prac remontowych zgodnie z prawem otrzymuje się dopiero po 30 dniach od zgłoszenia. W tym czasie organ może wnieść ewentualny sprzeciw. Dokonując zgłoszenia planowanych prac remontowych, warto dokładnie określić ich rodzaj, wskazać zakres wykonywanych prac oraz podać termin ich rozpoczęcia. Dodatkowo pamiętać należy także o załączeniu oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Konieczne okazać się może także załączenie odpowiednich szkiców czy rysunków, jak i pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych zgodnie z odrębnie obowiązującymi przepisami.

Przebudowa bez zgody jest bezprawna

Ostatnim z trzech zakresów prac remontowych jest przebudowa – pojęcie zdefiniowane w prawie budowlanym w art. 3 pkt. 7a. Jakie prace formalnie wchodzą w jej skład? To przede wszystkim takie roboty budowlane, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu, z wyłączeniem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości czy liczby kondygnacji. W ramach przebudowy wykonuje się np. wyburzenie ściany nośnej czy dokonuje zmiany wielkości okien. Planując tego rodzaju prace, należy pamiętać o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Taki wniosek składa się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Co należy do niego dołączyć? Niezbędne będą cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi odrębnymi przepisami odrębnymi. Ważne, by dostarczyć również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz ewentualnie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ zaś ma 65 dni na to, by wydać pozwolenie na dokonanie zaplanowanej przebudowy. Kiedy można przystąpić do prac? Nie wcześniej niż 14 dni od doręczenia pozwolenia, jednak ni później niż w terminie 3 lat. Warto pilnować tych terminów, gdyż ustawa Prawo budowlane ma ograniczony czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Oczywiście myśląc o przebudowie mieszkania w bloku, konieczne staje się też uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Zgoda na przebudowę części wspólnych

A czy planując przebudowę części wspólnych budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową, konieczne jest uzyskanie zgody na prace? Oczywiście, że tak. Zgoda ta może być zależna od podjęcia stosownej uchwały. Tę z kolei wspólnota może podjąć na zebraniu lub uzyskać w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Kary za samowolę

Warto podkreślić, że przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu, warto szczegółowo sprawdzić regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze to zrobić odpowiednio wcześniej, by wiedzieć, do jakiej kategorii zakwalifikować planowane prace. Innych formalności dokonać trzeba będzie przed rozpoczęciem prac remontowych, innych zaś w przypadku prac związanych z przebudową. Pewne jednak pozostaje to, ż wszelkie prace związane z bieżącą konserwacją, nie będą wymagały uzyskania zgody ani wspólnoty mieszkaniowej, ani urzędu czy starostwa powiatowego.

Zaniedbanie czynności opisanych wyżej może skutkować zakwalifikowaniem prac przeprowadzanych przez właściciela mieszkania do samowoli budowlanej. Niedoinformowanemu właścicielowi lokalu mieszkalnego może grozić kara grzywny lub konieczność przywrócenia stanu sprzed wykonanych prac. Warto uniknąć więc niepotrzebnych nerwów i stresu. Dobrze jest być doskonale poinformowanym i wiedzieć, do jakiej instytucji należy zgłosić planowane prace remontowe we własnym „M”. Obowiązku zgłoszenia prac nie warto bagatelizować. 

W ramach podsumowania

Podsumowując – w jakich sytuacjach uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w mieszkaniu jest obowiązkowe? Na pewno wówczas, gdy planowane przez nas prace remontowe przekraczają zakres bieżących napraw konserwacyjnych i ingerują w nieruchomość wspólną. Ponadto warto poznać też szczegółowo treść uchwał właścicieli lokali. Być może już w dokumencie uchwały został wprowadzony obowiązek uzyskania zgody na przeprowadzenie prac remontowych w lokalu mieszkalnym. Otrzymanie zgody przyda się także wtedy, gdy planujemy prace związane z przebudową naszego „M”.

Jak zmienić zarządcę nieruchomości

Jak zmienić zarządcę nieruchomości

Powodów do zmiany zarządcy nieruchomości może być naprawdę wiele. Kiedy wiadomo, że trzeba coś zrobić w tym temacie? Szczególnie wówczas, gdy zamieszkanym przez nas budynku wciąż nie została podłączona kanalizacja, gdy klatka schodowa straszy niechlujnym wyglądem i nie może doczekać się profesjonalnego odnowienia lub wówczas, gdy na korytarzach w budynku panują wciąż ciemności, a bezpieczne przemieszczanie się między kondygnacjami jest utrudnione. Powodem do odwołania zarządcy nieruchomości będzie też niereagowanie na problemy zgłaszane przez mieszkańców budynku. Tego rodzaju sytuacje wynikają z niczego innego, jak z nieudolnego zarządzania nieruchomością. Czy można je bagatelizować? Oczywiście, że nie! Co można zrobić więc, by zmienić zarządcę nieruchomości powołanego przez dewelopera? Jakie kroki należałoby podjąć, by w budynku przez nas zamieszkałym w końcu mieszkało się lepiej? Zapraszamy do lektury naszego wpisu – odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania!

Obowiązki zarządcy nieruchomości

Zanim przejdziemy do kwestii odwoływania czy zmiany zarządcy nieruchomości, warto wiedzieć, jakie obowiązki ma osoba zajmująca to stanowisko. Z zapisów art. 184b Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że do głównych obowiązków zarządcy nieruchomości należy realizacja bieżących spraw związanych z nieruchomością, organizacja i nadzór prowadzonych remontów, pilnowanie porządku domowego, utrzymywanie nieruchomości we właściwym stanie technicznym czy organizacja firmy sprzątającej teren wspólnoty. Czy to wszystko? Okazuje się, że nie. Zarządca wywiązujący się ze swoich obowiązków będzie też podpisywał umowy z firmami zewnętrznymi, np. na dostawę mediów, będzie zwoływał zebrania, organizował głosowania, ale i informował mieszkańców o swojej działalności. Jeśli stwierdza się, że aktualny zarządca nienależycie wypełnia swoje obowiązki, wówczas warto pomyśleć o jego odwołaniu. Jak tego dokonać, by wszystko było zgodne z prawem i by osiągnąć zamierzony sukces? O tym piszemy w dalszej części artykułu.

Kiedy można odwołać zarządcę?

Jeśli dochodzi do sytuacji, gdy zarządca budynku nienależycie wykonuje swoje obowiązki, zaniedbuje zarządzanie nieruchomością i działa na szkodę lokatorów mieszkających w danym budynku, można go odwołać. Nie stanie się to jednak ot tak, na pstryknięcie palcem. Żeby działanie lokatorów było zgodne z prawem, należy zwołać nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Do jego powołania konieczny jest wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10% udziałów w nieruchomości. Gdzie sprawdzić, ile udziałów we wspólnocie posiada każdy z naszych sąsiadów? Warto skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych, udostępnionej bezpłatnie przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tam właśnie znajdziemy wszelki interesujące nas informacje. Należy też pamiętać, że osobami, od których można zebrać podpisy w sprawie zwołania zebrania wspólnoty, będą wyłącznie właściciele lokali, nikt inny.

Uchwała o odwołaniu zarządcy

Podczas nadzwyczajnego zebrania wspólnoty możliwe będzie przyjęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, a następnie zgłoszonej do sądu wieczystoksięgowego. Czy o planowanym zebraniu należy poinformować obecnego zarządcę nieruchomości? Oczywiście, że tak. Aby zapobiec utrudnianiu przez zarządcę spotkania właścicieli, dobrze jest przesłać szczegółowy harmonogram planowanego zebrania i określić jego konkretną datę oraz godzinę. Przy tworzeniu pisma warto zasięgnąć fachowej rady dobrego prawnika lub firmy, która miałaby zastąpić obecnego zarządcę nieruchomości. W przypadku poprawnie sformułowanego wniosku obecny zarządca nieruchomości nie będzie miał innego ruchu, jak poinformować o terminie planowanego nadzwyczajnego zebrania wspólnoty. Warto pamiętać, że ma on obowiązek powiadomienia wszystkich współwłaścicieli o terminie zebrania na 7 dni przed datą, na którą spotkanie to zaplanowano. Jeśli obawiamy się, że nie dopełni swojego obowiązku – możemy mu w tym pomóc i samodzielnie powiadomić wszystkich zainteresowanych. Nie można zapomnieć i o zaproszeniu notariusza, który poświadczy odwołanie zarządy zaniedbującego swoje obowiązki.

Gdy zarządca nie chce ustąpić

Zdarzają się sytuacje, w których zarządca nieruchomości ani myśli ustąpić ze stanowiska. Co wówczas należałoby zrobić? W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak zgłosić sprawę do sądu. Organ sądowniczy do czasu dokładnego zbadania i rozpatrzenia sprawy powoła zarządcę sądowego. I to on będzie pełnił obowiązki dotychczasowego zarządy nieruchomości. Warto podkreślić jednak, że sprawa sądowa toczyć się będzie w trybie nieprocesowym, co w praktyce może oznaczać, że termin jej rozpatrzenia może wynosić co najmniej kilka miesięcy (a nawet kilka lat!).

Dobrze wiedzieć też, gdzie szukać pomocy, by jak najszybciej i najskuteczniej zmienić dotychczasowego zarządcę nieruchomości. Po radę i wsparcie zgłosić się można do jednej z wymienionych instytucji: Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Polskiej Federacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości lub do Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.

Stosowanie klauzuli niezgodnych z prawem

Nierzadko zdarza się tak, że deweloperzy w umowie deweloperskiej podają informację o tym, że wieloletnim zarządcą nieruchomości będzie konkretna firma. Tego rodzaju zapis zaliczany jest do klauzul niedozwolonych – rażąco niekorzystnych – czyli w praktyce niewiążących w żaden sposób klientów dewelopera. Jeśli zaistnieje taka właśnie sytuacja, warto wiedzieć, komu ją zgłosić Listę klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji i właśnie do tej instytucji należy zgłosić istnienie takiego właśnie zapisu w umowie deweloperskiej.

Zmiana zarządcy w małej wspólnocie

Wiadomo już, w jaki sposób można zmienić zarządcę nieruchomości w dużej wspólnocie. A jak dokonać tego we wspólnocie, która składa się z trzech lokali lub mniej? Wówczas należy wypowiedzieć umowę o zarządzanie i złożyć ją na ręce dotychczasowego zarządcy budynku. Dokument ten powinien zostać podpisany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Podpisując wypowiedzenie umowy zarządzania, warto pamiętać jednak o obowiązującym okresie wypowiedzenia. Ten wynosi zazwyczaj od jednego do trzech miesięcy. Trzeba liczyć się więc z tym, że w okresie wypowiedzenia dotychczasowy zarządca ma prawo wciąż wykonywać swoją pracę.

Najczęstsze problemy przy zmianie zarządcy nieruchomości

Udana zmiana dotychczasowego, niesolidnego zarządcy nieruchomości może spowodować pojawienie się kolejnych problemów. Jakich? Trzeba pamiętać, że każdy ustępujący ze stanowiska zarządca powinien rozliczyć się z dokumentów. Nierzadko to właśnie wówczas wychodzą na jaw różnego rodzaju zaniedbania: brak płynności finansowej, niepełne księgowanie wpłat czy wysokie zadłużenie. Czy odzyskanie długu zawsze jest możliwe? Niestety często zdarza się taka sytuacja, że jest to bardzo trudne do wykonania.

Dobry zarządca nieruchomości – czyli jaki?

Czy każdy może być dobrym zarządcą nieruchomości? Z pewnością nie. Aby można było z powodzeniem pełnić funkcję cenionego i profesjonalnego zarządcy budynku mieszkalnego, warto posiadać nie tylko doświadczenie branżowe, ale również szeroką wiedzę z zakresu prawa. Dobrze też, jeśli nowy zarządca nieruchomości jest osobą sprawdzoną przez właścicieli lokali mieszkalnych i dobrze im znaną. Nikt przecież nie chciałby dopuścić do sytuacji, by po zmianie zarządcy nieruchomości zaraz trzeba było szukać kolejnego kandydata na objęcie tego stanowiska.

Słowem podsumowania

Jak zmienić zarządcę nieruchomości? Najlepiej jest postawić na zorganizowanie nadzwyczajnego zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Warto pamiętać, że zarządca, którego chcemy odwołać, nie może nie zgodzić się na zorganizowanie takiego spotkania. Co więcej – na zebranie zaprośmy też notariusza, który swoim podpisem poświadczy odwołanie zarządcy.  Dobrze jest pamiętać i o tym, by po odwołaniu niesumiennego zarządcy, powołać następnego. W tym celu należy wybrać zarząd spośród mieszkańców wspólnoty. Wybrane osoby będą musiały z kolei zająć się wyborem kolejnej firmy zarządzającej nieruchomością. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by na zebraniu odwołującym dotychczasowego zarządcę, mógł być obecny ten nowy. 

Biuro rachunkowe online

Biuro rachunkowe online

Popularność różnego rodzaju usług dostępnych online rośnie z miesiąca na miesiąc. Jeśli mamy możliwość wygodnego korzystania z usług online, możemy mówić o szeregu różnorodnych zalet takiego rozwiązania. To przede wszystkim ogromna wygoda i duża oszczędność czasu. Jakie usługi online cieszą się największą popularnością w ostatnim czasie? Będą to z pewnością usługi księgowe i rachunkowe, które można zlecić bez wychodzenia z domu i tak samo wygodnie je odebrać. Co więcej – można skorzystać z dedykowanego oprogramowania i rozliczać wszystkie koszty związane z zarządzaniem całkowicie online. Statystyki pokazują, że z tego nowoczesnego rozwiązania korzysta dziś nawet co piąty przedsiębiorca. Co warto wiedzieć o biurze rachunkowym online? Jakie zalety ma takie rozwiązanie i komu polecane jest w szczególności? Na najważniejsze i najczęściej pojawiające się pytania, odpowiadamy w naszym wpisie. Zapraszamy do lektury!

Biuro rachunkowe online – co to takiego?

Czym jest biuro rachunkowe prowadzone online, że cieszy się tak dużą popularnością wśród wielu użytkowników? To nic innego, jak rozwinięcie modelu samodzielnej księgowości online o taką usługę, która polegać będzie na księgowaniu dokumentów przez wykwalifikowanych księgowych. Możliwość skorzystania z usług rachunkowych online to przede wszystkim ogromna wygoda dla klienta takiego biura? Dlaczego? Osoba ta nie musi tracić czasu na dojazdy do stacjonarnej siedziby biura rachunkowego, a w tym czasie może pełnić inne obowiązki związane z prowadzeniem własnej działalności gospodarczej. Cała komunikacja z biurem odbywa się z wykorzystaniem najnowocześniejszych technologii i internetu, a dokumenty dostarczane są z wykorzystaniem urządzeń mobilnych i księgowane w sposób automatyczny. Jakie jeszcze można wyróżnić zalety korzystania z usług biura rachunkowego online?

Biuro online znacznie tańsze

Usługi biura online, w porównaniu z usługami biura stacjonarnego, są dużo tańsze. Ma to związek z możliwością świadczenia usług online z każdego miejsca – w cenę usług często nie są więc wliczane miesięczne koszty utrzymania tradycyjnego biura. Oczywiście nie jest tak, że wszystkie biura rachunkowe online oferują usługi w jednakowej cenie. Choć koszty nie są zależnie np. od rodzaju prowadzonej księgowości, ilości dokumentów księgowych czy ilości operacji zagranicznych, warto poznać szczegółowe ceny tych usług i wybrać te, które najlepiej spełniają nasze indywidualne oczekiwania.

Pełna automatyzacja rachunkowości online

Nowoczesna księgowość online to wykorzystanie specjalnie stworzonego oprogramowania czy aplikacji, która umożliwia zarządzanie własną księgowością. Specjalnie przemyślana konstrukcja sprawia, że teraz możliwe staje się wykorzystanie zaawansowanych algorytmów w automatycznym rozliczaniu rachunkowości. Co ważne – algorytmy te są aktualizowane wraz z wszystkimi zmianami, które pojawiają się przy zmianach w obowiązujących przepisów prawa.

Zalety rachunkowości online

Oprócz niekwestionowanej wygody, do zalet rachunkowości online zaliczyć należy też szereg innych czynników. O jakich mowa? Przede wszystkim o swobodnym dostępie do wszelkich danych księgowych, którym dysponują osoby upoważnione. Teraz dostęp ten jest możliwy niemal z każdego miejsca i niezależnie od pory dnia czy nocy – stąd też nie trzeba dostosowywać się do określonych godzin otwarcia stacjonarnego biura oferującego usługi rachunkowości. Rozwiązanie to świetnie sprawdza się w nowoczesnym zarządzaniu księgowością wspólnot mieszkaniowych. Do tego także koszty prowadzenia rachunkowości internetowej są dużo niższe, niż byłoby to w przypadku wyboru księgowości tradycyjnej. Oszczędności w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową są zawsze mile widziane i świadczą o wysokim poziomie gospodarności zarządców. Warto podkreślić, że miesięczny koszt prowadzenia rachunkowości online wiąże się z wykupieniem stosownego abonamentu. Ten z koli określa konkretną ilość oferowanych usług. Koszt takiego abonamentu będzie w każdym przypadku dużo niższy, niż koszty związane z rachunkowością prowadzoną w sposób tradycyjny.

Do zalet rachunkowości online zaliczyć należy także automatyczne obliczanie składek i zobowiązań podatkowych, prowadzenie różnego rodzaju rejestrów, w tym m.in. Księgę Przychodów i Rozchodów czy możliwość wygodnego tworzenia baz danych na podstawie wprowadzanych do systemu faktur VAT i innych dokumentów. Cenionym rozwiązaniem staje się również korzystanie z automatycznego generowania dokumentów do Urzędu Skarbowego lub ZUS-u. Tak przygotowane pisma można z powodzeniem przesłać wymienionym instytucjom drogą elektroniczną. Do tego, wybierając dobre oprogramowanie dla prowadzenia rachunkowości online, można liczyć na dostęp do automatycznie utworzonych kopii dokumentów. Te zaś najczęściej zapisywane są w specjalnej, elektronicznej chmurze. Miejsce ich przechowywania jest w pełni bezpieczne, a osoby korzystające z rachunkowości online mogą w dowolnej chwili pobrać zapisane dokumenty i wydrukować je razie potrzeby.

Program do obsługi rachunkowości we wspólnocie mieszkaniowej

Dobry program obsługujący szeroko pojętą rachunkowość i ułatwiający rozliczanie, powinien zawierać szereg funkcji, które znacznie ułatwiają fachowe rozliczanie. O jakich funkcjach mowa? Zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej na pewno chętnie skorzystają z możliwości dostępu do treści uchwał, księgowości, ewidencji lokali i właścicieli, sprawozdań, wydruków, jak i archiwum dokumentów. Nieocenionym dodatkiem będzie też z pewnością dostęp z dowolnego miejsca i o każdej porze do kartoteki lokali online dla mieszkańców. Z takiego specjalistycznego panelu skorzystać będą mogły te osoby, które są właścicielami lokali mieszkalnych. Ogromną zaletą dobrego, dedykowanego oprogramowania pozostaje to, że jest ono zaprojektowane możliwie nowocześnie przy zachowaniu maksymalnej prostoty obsługi. Czy oprócz dostępu do specjalistycznej aplikacji, zarządcy wspólnoty mieszkaniowej mogą liczyć na wsparcie szkoleniowe lub inne? Oczywiście, że tak! O tym piszemy w poniższym akapicie.

Dodatkowe usługi dostosowane do potrzeb użytkowników

Dobre biuro rachunkowe online wraz ze specjalnym oprogramowaniem dla zarządców wspólnoty mieszkaniowej wyróżniać będzie również dostęp do dodatkowych usług. O jakich mowa? W razie potrzeby można skorzystać ze wsparcia dedykowanego opiekuna klienta, który jest księgowym wyspecjalizowanym w dziedzinie rachunkowości wspólnot mieszkaniowych. Nie bez znaczenia pozostaje także możliwość przejścia szkolenia online dotyczącego obsługi aplikacji z aspektami księgowości wspólnot mieszkaniowych. Klienci korzystający z polecanej aplikacji rachunkowości online dla wspólnot mieszkaniowych otrzymują dostęp do stałej pomocy merytorycznej w szerokim zakresie. Wsparcie dotyczyć będzie nie tylko kwestii z zakresu księgowości, ale również i prawidłowej konfiguracji aplikacji przed rozpoczęciem pracy czy zamknięciu roku obrachunkowego lub w konfiguracji i sporządzeniu rozliczenia mediów. Pewne pozostaje więc to, że wraz z decyzją o korzystaniu z dedykowanego oprogramowania do rozliczania wspólnot mieszkaniowych, użytkownicy nie pozostaną sami sobie, a będą mogli liczyć na szerokie wsparcie merytoryczne oferowane przez wysokiej klasy specjalistów. Warto dodać, że twórcy oprogramowania dla zarządców wspólnoty mieszkaniowej w swojej pracy oparli się na spełnieniu trzech najważniejszych potrzeb swoich klientów. Do tych filarów zaliczymy ułatwienie komunikacji z mieszkańcami, zagwarantowanie kompletnego oprogramowania ewidencyjnego wspólnoty oraz stworzenie innowacyjnego modułu finansowo – księgowego.

Warto iść z duchem czasu

Wybór sprawdzonego biura rachunkowego online lub oprogramowania do zarządzania wspólnotą mieszkaniową to opcja dedykowana tym osobom, które są nowoczesne i zdecydowane na korzystanie z wygodnych opcji rozliczania. Postawienie na rachunkowość online z pewnością wiązać się będzie z ogromną wygodą i dużą oszczędnością czasu. Do tego także koszty prowadzenia takiej rachunkowości będą dużo niższe, co korzystnie wpływa na obraz gospodarnego zarządcy wspólnoty mieszkaniowej.

Akt notarialny zakupu mieszkania

Akt notarialny zakupu mieszkania

Marzenie o zakupie własnego mieszkania niełatwo jest spełnić. Nie dość bowiem, że trzeba posiadać odpowiednie środki finansowe, to trzeba mieć też cierpliwość i czas, by znaleźć wymarzoną nieruchomość. Do tego i sam proces zakupu nieruchomości nie należy do łatwych – zazwyczaj jest dość skomplikowany i potrafi się ciągnąć niemal w nieskończoność. Warto wiedzieć, że niezależnie od tego, czy własne „M” kupuje się za gotówkę, czy przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, na tym wydatki z zakupem mieszkania się nie kończą. Każdy kupujący własny kąt będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, w tym kosztów notarialnych. Tych nie da się ominąć. Czy jednak będą to koszty tak ogromne, że można byłoby im nie podołać? Czy istnieją sposoby na zaoszczędzenie paru groszy? Jakie możliwości daje prawo? Wszystkich zainteresowanych tematem aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, zapraszamy do lektury. W naszym wpisie informujemy też o tym, czym jest akt notarialny i o czym należy pamiętać przed jego podpisaniem.

Nieruchomość na kredyt

W jaki sposób w obecnych czasach można stać się właścicielem wymarzonego „M”? Najczęściej będzie to możliwe wówczas, gdy zaciągnie się kredyt hipoteczny. Jego koszty jednak nie zamykają się na wniesieniu wkładu własnego czy ponoszeniu comiesięcznych opłat ratalnych. Dodatkowo wielu kredytobiorców musi uiszczać opłatę ubezpieczenia kredytu. Czy na tym koniec? Oprócz opłacenia pracy rzeczoznawcy majątkowego trzeba się liczyć również z obowiązkiem poniesienia kosztów notarialnych. Te obowiązują niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na kredyt, czy też płacimy za wymarzone lokum gotówką.

Taksa notarialna to podstawa

Przyszły właściciel mieszkania zobowiązany jest do poniesienia kosztów notarialnych, których fundament stanowi taksa notarialna. Czym jest? To koszt notariusza, pobierany przez niego za wykonanie czynności notarialnej. Maksymalną wysokość taksy notarialnej można poznać, zapoznając się z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Dokument ten określa szczegółową wysokość taksy. I choć ta różnić się będzie w zależności od kwoty transakcji, warto wskazać, ile wyniesie przy zakupie mieszkania w cenie od 60 000 zł do 1 000 000 zł. W takiej sytuacji wysokość taksy notarialnej to koszt rzędu 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli z kolei kupujący zdecyduje się na zakup mieszkania o wartości powyżej 1 000 000 zł, powinien liczyć się z poniesieniem kosztów taksy w wysokości 4770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. Kwota ta może ulec zmniejszeniu i wynosić nie więcej niż 7 500 zł w przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej.

Podane ceny są cenami maksymalnymi, jednak nie uwzględniają podatku VAT w wysokości 23%. Ceny usług różnych kancelarii notarialnych mogą się różnić – oczywiście warto szukać tej, która oferuje najbardziej atrakcyjne ceny.

Niższa taksa notarialna – kiedy?

Pełen wymiar taksy notarialnej nie obowiązuje jednak zawsze. Połowę maksymalnej wartości kosztów notarialnych zapłacić można w kilku przypadkach. Na dość duże oszczędności w tej kwestii liczyć mogą kupujący nieruchomość z rynku pierwotnego lub ci, którzy chcą zostać właścicielem mieszkania administrowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe. Połowa kosztów taksy notarialnej obowiązywać będzie przy umowie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu z prawem do gruntu w przypadku umów deweloperskich. 

Akt notarialny – końcowy etap zakupu mieszkania

Podpisanie aktu notarialnego wieńczy nieraz dość długi proces kupna własnego „M”. Warto podkreślić jednak, że złożenie podpisu pod tego rodzaju dokumentem nie jest wyłącznie formalnością. Owszem, to właśnie akt notarialny jest pismem, w którym stwierdza się przeniesienie własności nieruchomości na daną osobę. Trzeba jednak zachować ogromną ostrożność, by nie kupić mieszkania zadłużonego lub z lokatorami. Jak ustrzec się popełnienia błędów? Jakie informacje znajdą się w akcie notarialnym? To warto wiedzieć!

Jakie informacje zawiera akt notarialny?

Zakup mieszkania najczęściej wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego, by zachować urzędowy charakter umowy sprzedaży nieruchomości. Jakie informacje znaleźć się powinny w każdym akcie notarialnym? Będzie to z pewnością dokładna data sporządzenia aktu, także ze wskazaniem godziny i minuty rozpoczęcia oraz podpisania dokumentu. W jego treści należy wskazać miejsce sporządzenia aktu, podać dane notariusza oraz siedziby kancelarii notarialnej, jak też wskazać imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych biorących udział w czynności prawnej. Do tego niezbędne jest dołączenie oświadczeń stron (z powołaniem na przedłożone przy akcie dokumenty) i stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu (na żądanie stron). Ponadto przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania należy stwierdzić odczytanie, przyjęcie i podpisanie dokumentu, jak również złożyć podpisy na dokumencie. Obowiązek ten dotyczy nie tylko osób biorących udział w akcie notarialnym, ale również i notariusza.

Warto sprawdzić właściciela

Kupując mieszkani,e warto dokładnie sprawdzić, czy osoba sprzedająca nieruchomość, jest jej rzeczywistym właścicielem. Sprawdzenia dokonuje się w kancelarii notarialnej, porównując wszelkie dane osoby sprzedającej z danymi na dokumencie tożsamości. Do tego dotychczasowy właściciel mieszkania powinien przedłożyć oświadczenie o tym, że sprzedawana nieruchomość nie posiada hipoteki (jest wolna od wad prawnych), zaległości czynszowych, jak również czy nie została dotychczas podpisana inna umowa przedwstępna.

Czy mieszkanie jest bez lokatorów?

Jak dowiedzieć się o tym, czy nieruchomość jest bez niepożądanych lokatorów? Jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego warto uzyskać odpowiednie zaświadczenie z urzędu gminy. Najlepiej, jeśli zaświadczenie będzie wystawione w dniu podpisywania aktu. W dokumencie zawarta będzie informacja o tym, czy ktoś jest w danym lokalu zameldowany. Jeśli tak – pod żadnym pozorem nie należy podpisywać aktu notarialnego! Nawet mimo tego, że w świetle obecnie obowiązującego prawa, sam meldunek niewiele wnosi i jest wykorzystywany głównie w celach ewidencyjnych.

Jak bezpiecznie zapłacić za mieszkanie?

Podpisanie aktu notarialnego zakupu mieszkania wiąże się oczywiście z koniecznością zapłaty za nabytą nieruchomość. Bardzo rzadko płaci się gotówką. Zdecydowanie wygodniej jest zapłacić przelewem internetowym u notariusza lub skorzystać z tzw. depozytu notarialnego. Na czym polega ostatnia z opcji? To przelanie pieniędzy na specjalne nieoprocentowane konto w banku założone przez notariusza. Z równie dużym powodzeniem jednak można skorzystać także z bankowego rachunku powierniczego. Wystarczy założyć rachunek, na który wpłacone zostaną pieniądze dla sprzedającego. Ten Z kolei, żeby móc korzystać z przekazanych środków finansowych, powinien udać się do banku i pokazać podpisany akt notarialny. Na tej podstawie otrzyma pieniądze na własne konto bankowe.

Kiedy akt notarialny nie jest potrzebny?

Choć dużo słyszy się o konieczności sporządzenia i podpisania aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, nie zawsze dokument ten będzie obowiązkowy. Kiedy się go nie podpisuje? Wówczas, gdy nabywa się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – może być nim zarówno mieszkanie, jak i dom jednorodzinny. W takiej sytuacji właścicielem lokalu mieszkalnego pozostaje wciąż spółdzielnia. Kupujący zaś otrzymuje ze spółdzielni dokument stwierdzający przydział danego lokalu.

Wpis do księgi wieczystej – kiedy konieczny?

Wpis nabywcy do księgi wieczystej obowiązuje wówczas, gdy kupujący nabywa własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, nabywca musi zadbać o zdobycie wpisu do tej księgi. Co może mu grozić, gdy po kupnie mieszkania takiego wpisu nie zrobi? Poprzedni właściciel może wpisać hipotekę, a obowiązek jej spłaty zostanie automatycznie nałożony na nowego właściciela nieruchomości. 

Akt notarialny przy zakupie nowego mieszkania

Kupujący nowe mieszkanie podpisuje się akt notarialny od razu? Nic bardziej mylnego! Na podpisanie dokumentu najczęściej czeka się przynajmniej kilka miesięcy od momentu odbioru nieruchomości. Tyle czasu potrzebują deweloperzy na załatwienie wszelkich formalności z różnego rodzaju urzędami. Podpisując akt notarialny z deweloperem, warto uważać na jeden z paragrafów dotyczący braku roszczeń między stronami, które miałyby wynikać z umowy przedwstępnej. W przypadku istnienia nieuregulowanych rozliczeń z deweloperami zaleca się podpisanie dokumentu z dopiskiem do wspomnianego paragrafu o treści: „z wyjątkiem roszczeń wynikających z np. kar umownych”.