Akt notarialny zakupu mieszkania

Mar 30, 2021 | Aktualności

Marzenie o zakupie własnego mieszkania niełatwo jest spełnić. Nie dość bowiem, że trzeba posiadać odpowiednie środki finansowe, to trzeba mieć też cierpliwość i czas, by znaleźć wymarzoną nieruchomość. Do tego i sam proces zakupu nieruchomości nie należy do łatwych – zazwyczaj jest dość skomplikowany i potrafi się ciągnąć niemal w nieskończoność. Warto wiedzieć, że niezależnie od tego, czy własne „M” kupuje się za gotówkę, czy przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, na tym wydatki z zakupem mieszkania się nie kończą. Każdy kupujący własny kąt będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, w tym kosztów notarialnych. Tych nie da się ominąć. Czy jednak będą to koszty tak ogromne, że można byłoby im nie podołać? Czy istnieją sposoby na zaoszczędzenie paru groszy? Jakie możliwości daje prawo? Wszystkich zainteresowanych tematem aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, zapraszamy do lektury. W naszym wpisie informujemy też o tym, czym jest akt notarialny i o czym należy pamiętać przed jego podpisaniem.

Nieruchomość na kredyt

W jaki sposób w obecnych czasach można stać się właścicielem wymarzonego „M”? Najczęściej będzie to możliwe wówczas, gdy zaciągnie się kredyt hipoteczny. Jego koszty jednak nie zamykają się na wniesieniu wkładu własnego czy ponoszeniu comiesięcznych opłat ratalnych. Dodatkowo wielu kredytobiorców musi uiszczać opłatę ubezpieczenia kredytu. Czy na tym koniec? Oprócz opłacenia pracy rzeczoznawcy majątkowego trzeba się liczyć również z obowiązkiem poniesienia kosztów notarialnych. Te obowiązują niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na kredyt, czy też płacimy za wymarzone lokum gotówką.

Taksa notarialna to podstawa

Przyszły właściciel mieszkania zobowiązany jest do poniesienia kosztów notarialnych, których fundament stanowi taksa notarialna. Czym jest? To koszt notariusza, pobierany przez niego za wykonanie czynności notarialnej. Maksymalną wysokość taksy notarialnej można poznać, zapoznając się z Obwieszczeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Dokument ten określa szczegółową wysokość taksy. I choć ta różnić się będzie w zależności od kwoty transakcji, warto wskazać, ile wyniesie przy zakupie mieszkania w cenie od 60 000 zł do 1 000 000 zł. W takiej sytuacji wysokość taksy notarialnej to koszt rzędu 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli z kolei kupujący zdecyduje się na zakup mieszkania o wartości powyżej 1 000 000 zł, powinien liczyć się z poniesieniem kosztów taksy w wysokości 4770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. Kwota ta może ulec zmniejszeniu i wynosić nie więcej niż 7 500 zł w przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej.

Podane ceny są cenami maksymalnymi, jednak nie uwzględniają podatku VAT w wysokości 23%. Ceny usług różnych kancelarii notarialnych mogą się różnić – oczywiście warto szukać tej, która oferuje najbardziej atrakcyjne ceny.

Niższa taksa notarialna – kiedy?

Pełen wymiar taksy notarialnej nie obowiązuje jednak zawsze. Połowę maksymalnej wartości kosztów notarialnych zapłacić można w kilku przypadkach. Na dość duże oszczędności w tej kwestii liczyć mogą kupujący nieruchomość z rynku pierwotnego lub ci, którzy chcą zostać właścicielem mieszkania administrowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe. Połowa kosztów taksy notarialnej obowiązywać będzie przy umowie zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu z prawem do gruntu w przypadku umów deweloperskich. 

Akt notarialny – końcowy etap zakupu mieszkania

Podpisanie aktu notarialnego wieńczy nieraz dość długi proces kupna własnego „M”. Warto podkreślić jednak, że złożenie podpisu pod tego rodzaju dokumentem nie jest wyłącznie formalnością. Owszem, to właśnie akt notarialny jest pismem, w którym stwierdza się przeniesienie własności nieruchomości na daną osobę. Trzeba jednak zachować ogromną ostrożność, by nie kupić mieszkania zadłużonego lub z lokatorami. Jak ustrzec się popełnienia błędów? Jakie informacje znajdą się w akcie notarialnym? To warto wiedzieć!

Jakie informacje zawiera akt notarialny?

Zakup mieszkania najczęściej wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego, by zachować urzędowy charakter umowy sprzedaży nieruchomości. Jakie informacje znaleźć się powinny w każdym akcie notarialnym? Będzie to z pewnością dokładna data sporządzenia aktu, także ze wskazaniem godziny i minuty rozpoczęcia oraz podpisania dokumentu. W jego treści należy wskazać miejsce sporządzenia aktu, podać dane notariusza oraz siedziby kancelarii notarialnej, jak też wskazać imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych biorących udział w czynności prawnej. Do tego niezbędne jest dołączenie oświadczeń stron (z powołaniem na przedłożone przy akcie dokumenty) i stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu (na żądanie stron). Ponadto przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania należy stwierdzić odczytanie, przyjęcie i podpisanie dokumentu, jak również złożyć podpisy na dokumencie. Obowiązek ten dotyczy nie tylko osób biorących udział w akcie notarialnym, ale również i notariusza.

Warto sprawdzić właściciela

Kupując mieszkani,e warto dokładnie sprawdzić, czy osoba sprzedająca nieruchomość, jest jej rzeczywistym właścicielem. Sprawdzenia dokonuje się w kancelarii notarialnej, porównując wszelkie dane osoby sprzedającej z danymi na dokumencie tożsamości. Do tego dotychczasowy właściciel mieszkania powinien przedłożyć oświadczenie o tym, że sprzedawana nieruchomość nie posiada hipoteki (jest wolna od wad prawnych), zaległości czynszowych, jak również czy nie została dotychczas podpisana inna umowa przedwstępna.

Czy mieszkanie jest bez lokatorów?

Jak dowiedzieć się o tym, czy nieruchomość jest bez niepożądanych lokatorów? Jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego warto uzyskać odpowiednie zaświadczenie z urzędu gminy. Najlepiej, jeśli zaświadczenie będzie wystawione w dniu podpisywania aktu. W dokumencie zawarta będzie informacja o tym, czy ktoś jest w danym lokalu zameldowany. Jeśli tak – pod żadnym pozorem nie należy podpisywać aktu notarialnego! Nawet mimo tego, że w świetle obecnie obowiązującego prawa, sam meldunek niewiele wnosi i jest wykorzystywany głównie w celach ewidencyjnych.

Jak bezpiecznie zapłacić za mieszkanie?

Podpisanie aktu notarialnego zakupu mieszkania wiąże się oczywiście z koniecznością zapłaty za nabytą nieruchomość. Bardzo rzadko płaci się gotówką. Zdecydowanie wygodniej jest zapłacić przelewem internetowym u notariusza lub skorzystać z tzw. depozytu notarialnego. Na czym polega ostatnia z opcji? To przelanie pieniędzy na specjalne nieoprocentowane konto w banku założone przez notariusza. Z równie dużym powodzeniem jednak można skorzystać także z bankowego rachunku powierniczego. Wystarczy założyć rachunek, na który wpłacone zostaną pieniądze dla sprzedającego. Ten Z kolei, żeby móc korzystać z przekazanych środków finansowych, powinien udać się do banku i pokazać podpisany akt notarialny. Na tej podstawie otrzyma pieniądze na własne konto bankowe.

Kiedy akt notarialny nie jest potrzebny?

Choć dużo słyszy się o konieczności sporządzenia i podpisania aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, nie zawsze dokument ten będzie obowiązkowy. Kiedy się go nie podpisuje? Wówczas, gdy nabywa się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – może być nim zarówno mieszkanie, jak i dom jednorodzinny. W takiej sytuacji właścicielem lokalu mieszkalnego pozostaje wciąż spółdzielnia. Kupujący zaś otrzymuje ze spółdzielni dokument stwierdzający przydział danego lokalu.

Wpis do księgi wieczystej – kiedy konieczny?

Wpis nabywcy do księgi wieczystej obowiązuje wówczas, gdy kupujący nabywa własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Jeśli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, nabywca musi zadbać o zdobycie wpisu do tej księgi. Co może mu grozić, gdy po kupnie mieszkania takiego wpisu nie zrobi? Poprzedni właściciel może wpisać hipotekę, a obowiązek jej spłaty zostanie automatycznie nałożony na nowego właściciela nieruchomości. 

Akt notarialny przy zakupie nowego mieszkania

Kupujący nowe mieszkanie podpisuje się akt notarialny od razu? Nic bardziej mylnego! Na podpisanie dokumentu najczęściej czeka się przynajmniej kilka miesięcy od momentu odbioru nieruchomości. Tyle czasu potrzebują deweloperzy na załatwienie wszelkich formalności z różnego rodzaju urzędami. Podpisując akt notarialny z deweloperem, warto uważać na jeden z paragrafów dotyczący braku roszczeń między stronami, które miałyby wynikać z umowy przedwstępnej. W przypadku istnienia nieuregulowanych rozliczeń z deweloperami zaleca się podpisanie dokumentu z dopiskiem do wspomnianego paragrafu o treści: „z wyjątkiem roszczeń wynikających z np. kar umownych”.

Reklama