Obciążanie nabywcy lokalu kosztami eksploatacyjnymi przez dewelopera

Wrz 27, 2020 | Porady

Właściciele lokali są zobowiązani do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, za ubezpieczenia, podatki, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. 

Z ustawy o własności lokali wynika, że powyższe koszty zobowiązany jest pokryć właściciel lokalu. Do dnia podpisania umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, przenoszącej własność lokalu właścicielem lokalu pozostaje deweloper i to on jest zobowiązany do pokrywania kosztów zarządu, pomimo że wydanie lokalu nabywcy następuje jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Czy wobec tego koszty faktycznie ponosi deweloper?

Nie. Powszechną praktyką jest zawieranie w umowie deweloperskiej zapisu zobowiązującego nabywcę do ponoszenia od dnia wydania mu lokalu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i dostawy mediów do tego lokalu. Opłaty mogą być ustalone w formie ryczałtu albo z podziałem na kategorie kosztów i obowiązują do dnia przeniesienia własności lokalu. Co najważniejsze – dotychczasowa praktyka sądowa nie podważa dopuszczalności takich zapisów.

Stawka VAT

Jaka zatem stawka VAT powinna zostać zastosowana przez dewelopera przy wystawianiu faktury obciążającej nabywcę lokalu? Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. zwolnione są od opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W sytuacji, gdy następuje przekazanie lokalu nabywcy, deweloper nadal pozostaje właścicielem tego lokalu, a nabywca jedynie ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów zużywanych w tym lokalu. Tym samym deweloper nie wykonuje usługi zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie, o której mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r., a jedynie zarządza swoim mieniem.

Wobec tego do opłat pobieranych przed dewelopera od nabywcy lokalu na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie ma zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z § 3 ust. 1 pkt 3 powyższego rozporządzenia. Tym samym należy zastosować stawkę podstawową podatku w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Koszty dostawy mediów

A jak to wygląda w przypadku kosztów dostawy mediów, które deweloper refakturuje na nabywcę lokalu? 

Zgodnie z definicją w art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług „gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi”.

Deweloper zawiera umowy o dostawę mediów i rozlicza się z dostawcami, jednak nabywa je na rzecz osób trzecich. Tym samym zakupione przez dewelopera media i usługi są przedmiotem odsprzedaży dla faktycznych użytkowników lokali. Deweloper występuje najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. W takiej sytuacji odsprzedaż mediów powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku, a więc stawki opodatkowania VAT jak w fakturze pierwotnej i bez marży.

Przydatne interpretacje i orzeczenia: 

  • Interpretacja indywidualna prawa podatkowego sygnatura nr IPPP3/443-59/14-2/JK 
  • Interpretacja indywidualna prawa podatkowego sygnatura nr ITPP1/443-987/12/BJ (http://sip.mf.gov.pl/)

Czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą podejmować uchwały poprzez złożenie głosu w formie elektronicznej? 

Odpowiedź na to pytanie nie jest tak jednoznaczna. Ustawa o własności lokali przywiduje możliwość podejmowania uchwał bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Tym samym uchwała może być podjęta w wyniku głosów oddanych:

  • na zebraniu,
  • w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ustawa nie reguluje, w jakiej formie musi zostać oddany głos oraz nie zastrzega szczególnej formy dla trybu indywidualnego zbierania głosów. Czy wobec tego głosowanie elektroniczne jest w ogóle dopuszczalne? W pierwszej kolejności należałoby się odnieść do zapisów kodeksu cywilnego art. 60: 

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli) 

oraz art. 61 § 2:

Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.

Jak wynika z powyższego, kodeks cywilny przewiduje możliwość oddawania głosów poprzez składanie woli w formie elektronicznej. Ustawodawca nie określił, czy oświadczenie woli należy przesłać za pomocą środka komunikacji elektronicznej, tj. poczty elektronicznej (e-mail), czy za pomocą innego systemu informatycznego, np. specjalnej aplikacji. 

Jak uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku „nie ma podstaw, by odmawiać złożeniu oświadczenia woli za pośrednictwem poczty e- mail, prawnie skutecznych konsekwencji”.

Co zrobić, aby móc głosować elektronicznie?

Wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę, w której właściciele lokali wyrażą zgodę na doręczanie projektów uchwał i oddawanie głosów nad uchwałami podejmowanymi w trybie indywidulanego ich zbierania w formie elektronicznej. Właściciele, zainteresowani taką formą głosowania, dodatkowo powinni dostarczyć zarządowi pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody na głosowanie w formie elektronicznej, w którym wskażą adres poczty elektronicznej, który będzie służył do kontaktu ze wspólnotą i z których będzie pochodziło ich oświadczenie woli. Jednocześnie w uchwale należałoby określić, z jakiego adresu e-mail, przypisane zarządowi lub zarządcy będą pochodziły projekty uchwał i na jaki adres e-mail należy przesyłać oświadczenie woli. 

Uchwała  wspólnoty powinna zawierać zapis, że na członku wspólnoty ciąży obowiązek zabezpieczenia konta elektronicznego przed jego użyciem przez osoby trzecie. 

Złożenie oświadczenia o chęci głosowania w formie elektronicznej nie uniemożliwia właścicielowi lokalu oddania głosu w innej formie, np. na zebraniu. Jak uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku  „uchwała taka, wobec dynamicznego rozwoju środków komunikacji jest w pełni uzasadniona i skutkuje zwiększeniem dostępności dla osób zainteresowanych podjęciem przez zarząd czynności wymagających uchwały właścicieli lokali.”

Przydatne interpretacje i orzeczenia:

Reklama