Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej – procedury i przepisy

Lip 30, 2020 | Porady

Pieniądze gromadzone przez właścicieli mieszkań w budynku, zarządzanym przez dużą wspólnotę mieszkaniową, pozwalają na efektywne dbanie o jego części wspólne – m.in. remont dachu, odświeżenie piwnic i strychu, wymianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej oraz zagospodarowanie terenu zielonego. Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej wchodzi w skład obowiązkowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, płatnej z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Poznaj podstawy prawne, procedury i przepisy, które regulują, na co można przeznaczyć fundusz remontowy i ile wynosi składka.

Zastanawiasz się, na jakich zasadach działa fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej? Ile wynosi średnia stawka i na co można przeznaczyć zebrane pieniądze? W tym artykule wyjaśniamy podstawowe pojęcia i przepisy prawne, związane ze wspólnotą mieszkaniową oraz zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu, w skład których wchodzi m.in. zbieranie środków na pokrycie wydatków na remonty i bieżącą konserwację. Zacznijmy od tego, czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie są jej rodzaje.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości wraz z otaczającym ją terenem. Przystępujesz do niej przymusowo w momencie nabycia danego lokalu i nie możesz się z tego wypisać. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, działa jednak podobnie do przedsiębiorstwa lub spółki, będąc płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli na cele mieszkaniowe). Jej działanie reguluje ustawa o własności lokali, wprowadzająca szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne do optymalnego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, m.in. świadomego i odpowiedzialnego podejmowania uchwał oraz uczestnictwa w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • mała wspólnota mieszkaniowa
  • nie więcej niż trzy lokale
  • działa na podstawie ustawy o własności lokali
  • do zarządu nieruchomością wspólną mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności
  • duża wspólnota mieszkaniowa
  • więcej niż trzy lokale
  • działa na podstawie ustawy o własności lokali
  • właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu
  • członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna
  • zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentując ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali
  • do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (w tym ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, m.in. wydatków na remont i bieżącą konserwację) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
  • uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos

Na tym etapie zdajesz sobie zapewne sprawę, że jako członek dużej wspólnoty mieszkaniowej masz wpływ na podejmowanie uchwał, które decydują o wysokości Twoich wydatków, związanych z zarządzeniem częścią wspólną budynku oraz innymi kosztami zarządu, a w szczególności wydatkami na remonty i bieżącą konserwację. Od czego zależy i ile wynosi składka na fundusz remontowy oraz na co można przeznaczyć zebrane pieniądze? Przechodzimy do sedna.

Co to jest fundusz remontowy?

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej dużej jest częscią obowiązkowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, płatnej z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Artykuł 13, ust. 1 ustawy o własności lokali zobowiązuje bowiem właściciela do ponoszenia wydatków, związanych z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczenia w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Fundusz remontowy w małej wspólnocie mieszkaniowej (podobnie jak w dużej) nie jest obowiązkowy, ale właściciele lokali w drodze umowy mogą zobowiązać się do odprowadzenia składek na pokrycie bieżących remontów i konserwacji części wspólnych.

Fundusz remontowy – podstawa prawna

Decyzję o założeniu funduszu remontowego, określenie wysokości miesięcznych składek, sporządzenie planu gospodarczego wraz ze spisem koniecznych remontów podejmują w wyniku uchwały na zebraniu rocznym członkowie dużej wspólnoty mieszkaniowej. Prawnie zasady funkcjonowania i wydatkowania funduszu remontowego reguluje wspomniana ustawa o własności lokali.

Ile wynosi składka na fundusz remontowy?

Składka na fundusz remontowy jest obowiązkowa w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Wysokość składki wyliczana jest zwykle od 1 mkw. lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnicą, komórką lokatorską itp.)i odpowiada za “przelicznik” udziału w nieruchomości wspólnej. Jako właściciel 48-metrowego lokalu przy stawce 1 zł za 1 mkw. lokalu miesięcznie, zapłacisz składkę w wysokości 48 zł.

Jeśli koszty remontu będą wyższe niż suma, którą udało się zgromadzić wspólnocie w funduszu remontowym, różnicę pokrywają członkowie wspólnoty. Jeśli koszty remontu będą niższe, niewykorzystana kwota powinna przejść na następny rok. 

Zarząd lub zarządca nieruchomości ma obowiązek czuwać nad planowym realizowaniem remontów, prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Możesz więc na bieżąco kontrolować finanse swojej wspólnoty.

Fundusz remontowy – kto płaci najemca czy wynajmujący?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie i chcesz uniknąć kwestii spornych, zawrzyj w umowie najmu szczegółowy wykaz opłat, które ponosi najemca, włącznie z funduszem remontowym. Pamiętaj o tym zwłaszcza wtedy, gdy najemca sam zajmuje się opłacaniem należnych składek do wspólnoty lub spółdzielni.

Pieniądze z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej – na co można przeznaczyć?

Środki z funduszu remontowego można przeznaczyć na różne cele, które wpłyną na poprawę jakości funkcjonowania i wygląd stref wspólnych nieruchomości, należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętaj, że masz ustawowy obowiązek o nie dbać. Średnio co 10 lat budynek, w którym mieszkasz będzie potrzebował większego remontu, częściej odświeżenia, więc im więcej pieniędzy uda się zebrać wspólnocie małymi krokami, tym mniejszy koszt poniesiesz, gdy dojdzie do modernizacji. Zwróć uwagę na jakość oferowanych przez ekipę remontową usług oraz używanych produktów. 

Dzięki funduszowi remontowemu możliwe jest zlecenie i opłacenie remontu dachu, komina, systemów wentylacyjnych, różnego rodzaju instalacji, jeśli stanowią one część wspólną budynku. Zebrane środki mogą także posłużyć do sfinansowania wymiany okien i drzwi na klatce schodowej, odświeżenia korytarzy na piętrach oraz piwnic lub hali parkingu podziemnego, pod warunkiem, że stanowi ona część wspólną nieruchomości a nie jest wyodrębnionym lokalem. Fundusz remontowy można wykorzystać również na zagospodarowanie terenu na zewnątrz. Wszystko zależy od przyjętego przez zarząd planu.

Do czego służy fundusz remontowy?

Pieniądze z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej można przeznaczyć m.in. na:

  • termomodernizację budynku,
  • odwilgocenie lub osuszenie fundamentów,
  • remont dachu, strychu, komina, systemów wentylacyjnych,
  • malowanie ścian, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej,
  • wymianę instalacji gazowej, elektrycznej, kanalizacyjnej, jeśli są częścią wspólną nieruchomości,
  • zagospodarowanie terenu na zewnątrz budynku, jeśli jest własnością wspólnoty mieszkaniowej,
  • odświeżenie korytarza z piwnicami lub hali garażowej, pod warunkiem, że stanowi ona część wspólną nieruchomości a nie jest wyodrębnionym lokalem.

Pamiętaj, że remont we wspólnocie mieszkaniowej trzeba zaplanować i przegłosować. Możesz poddać pod głosowanie indywidualny pomysł. Wpłacone na fundusz remontowy pieniądze są jednak własnością wspólnoty – nawet jeśli sprzedasz mieszkanie i się przeprowadzisz, nie zdołasz ich odzyskać.

Reklama